Een huis kopen, kamers doorverhuren en er zelf in wonen

Ik vroeg me iets af..

Stel, je bent net afgestudeerd, hebt een huis gevonden dat te koop staat, je wilt dat kopen en alle kamers behalve eentje doorverhuren aan andere mensen. Kun je dan, gesteld dat het huis in een niet te dure buurt ligt (ik spreek nu over België, uit mijn eigen ervaring lijkt me dat dit wel kan), het zo regelen dat je medebewoners samen de volledige afbetaling per maand van het huis betalen. Wat dus wilt zeggen dat je er zelf gratis zou wonen. Je betaalt dan wel belastingen ed, en bent verantwoordelijk voor alles ivm het huis.

Mijn vraag: is dit uberhaupt mogelijk, of zie ik iets over het hoofd?

[ganralph]

ik heb wel gehoord van mensen die dit zo doen/gedaan hebben. weliswaar in Nederland, maar tenzij er in België een speciale wet tegen is, moet dat wel kunnen blijkbaar

er komt natuurlijk vanalles kijken bij het (legaal!) verhuren van kamers, maar er lijkt mij geen bezwaar om de gecombineerde huur net zo hoog te maken als je maandelijkse afbetaling.

Haha nee ik denk niet dat er een wet hiertegen is ik vroeg me meer af tegen welke obstakels ik nog zou kunnen oplopen, waaraan ik niet gedacht heb, ...
Ik heb bijvoorbeeld ook absoluut geen idee hoeveel kosten je nog hebt aan een huis qua belastingen en andere kosten, kan er iemand daar een schatting van geven?
En of een bank wel een lening zou geven aan een pas afgestudeerde, zonder hoog inkomen?

Nou ja, voor een hypotheek heb je natuurlijk een beetje een basis nodig, je krijgt niet zomaar een hoge hypotheek natuurlijk. En banken kunnen ook moeilijk doen over de verhuur van een pand, daar moet je ook echt mee uitkijken.

[ganralph]

ah, zo bedoel je

als net afgestuurde krijg je idd niet zo maar een hypotheek, zeker niet nu. er bestaan in Nederland bijvoorbeeld wel speciale hypotheken voor net afgestudeerden (misschien ook in België) maar die zijn niet goedkoop en worden alleen afgegeven als je een studie hebt gevolgd met iets van een "carrière-garantie". er zijn ook hypotheken waarvoor je ouders garant kunnen staan.
voor een eigen hypotheek willen banken bewijs hebben dat jij een stabiel inkomen hebt. (vast contract of drie opeenvolgende jaaroverzichten als je bijv. freelancer bent)

belastingen e.d. kunnen enorm verschillen per land en per woonplaats, dus het is verstandig om daar bijv. bij je gemeente of bij een financieel adviseur navraag naar te doen. dit kan ook sterk afhankelijk zijn van het huis dat je koopt.

voor andere vaste lasten (gas, water en licht ed) kun je eventueel om je heen vragen om een beetje een inschatting te maken van wat iemand per maand "kost".

kortom, de echte kosten zijn pas te schatten als je een concreter voorbeeld hebt. welke hypotheek? welk huis? in welke plaats?

[Methuselah]

doezel schreef:

Haha nee ik denk niet dat er een wet hiertegen is ik vroeg me meer af tegen welke obstakels ik nog zou kunnen oplopen, waaraan ik niet gedacht heb, ...
Ik heb bijvoorbeeld ook absoluut geen idee hoeveel kosten je nog hebt aan een huis qua belastingen en andere kosten, kan er iemand daar een schatting van geven?
En of een bank wel een lening zou geven aan een pas afgestudeerde, zonder hoog inkomen?

Die lening gaat 't moeilijkste zijn vrees ik.

Heb er zelf ook al wel aan gedacht, maar zonder eigen kapitaal is't moeilijk om er aan te beginnen.


In principe gaat 't wel hoor! Je moet gewoon zien dat je zelf ook maandelijks wat opzij zet, voor herstellingen en dergelijke, zodat je niet onverwachts op kosten wordt gezet.


Normaal gezien is je eerste eigen woning vrijgesteld van K.I., maar je moet natuurlijk ook wel opcentiemen betalen aan de gemeente en de provincie.


En je moet die huurinkomsten die je krijgt aangeven aan de belastingen onder Diverse Inkomsten en daar betaal je dan ook een bepaald percentage belastingen op.

[T_ID]

Dat kan, maar over die huurinkomsten betaal je belasting. En check bovendien de plaatselijke verordeningen, die kunnen roet in het eten gooien. Zo kent Utrecht in ieder geval een wegpestregeling voor studentenkamers, waar je zo € 20.000+ moet betalen voor een door de gemeente verzonnen vergunning om een huis om te zetten in een onderverhuurd kamerpand.

Dit vanwege de onder linkse partijen zeer populaire mythe dat een kamerpand slechter is voor de leefbaarheid dan een eengezinswoning vol met raspaupers.

[Daantje_0705]

Officieel moet je je hypotheekverstrekker toestemming vragen om het huis te mogen verhuren. In de praktijk gebeurt dit vrijwel nooit en verhuren heel veel mensen hun koophuis zonder dat ze hiet toestemming voor hebben. Zolang jij braaf elke maand aan je hypotheekverplichten voldoet zullen zij het gedogen en er geen probleem van maken omdat zij immers gewoon hun geld binnen krijgen. Het schijnt ook dat je hier niet snel toestemming voor krijgt. Koop vervangt immers geen huur.

Als jij je huis verhuurt terwijl jij je hypotheeklasten niet meer kunt nakomen zullen zij je huis per executie willen verkopen. Sowieso levert het dan al minder op dan wanneer je het gewoon op de huizenmarkt verkoopt omdat je het snel kwijt moet en dus geen tijd hebt om op een goed bod te wachten. Zo'n huis wordt dan vaak onderhands aan een makelaar of huisjesmelker verkocht. Als jouw huis per executie verkocht moet worden maar jij het verhuurt en je huurders een huurcontract hebben dan vervalt dat huurcontract niet. Jouw hypotheekverstrekker kan je huis dan dus alleen verkopen met de huurders er nog in. De koper moet het huurcontract dus overnemen. Een huis in bewoonde staat levert nog minder op dan een huis verkopen per executie waardoor je hypotheekverstrekker nog meer verlies lijdt. Ze zullen het dus niet snel toestaan.

Conclusie: officieel mag het niet om een koophuis te verhuren zonder toestemming van de hypotheekverstrekker maar zolang jij braaf je hypotheeklasten voldoet zullen ze waarschijnlijk wel een oogje dichtknijpen.

Ik weet niet hoe het in Belgie zit maar ik verwacht niet veel anders dan in Nederland.

ganralph schreef:

ah, zo bedoel je

als net afgestuurde krijg je idd niet zo maar een hypotheek, zeker niet nu. er bestaan in Nederland bijvoorbeeld wel speciale hypotheken voor net afgestudeerden (misschien ook in België) maar die zijn niet goedkoop en worden alleen afgegeven als je een studie hebt gevolgd met iets van een "carrière-garantie". er zijn ook hypotheken waarvoor je ouders garant kunnen staan.
voor een eigen hypotheek willen banken bewijs hebben dat jij een stabiel inkomen hebt. (vast contract of drie opeenvolgende jaaroverzichten als je bijv. freelancer bent)

belastingen e.d. kunnen enorm verschillen per land en per woonplaats, dus het is verstandig om daar bijv. bij je gemeente of bij een financieel adviseur navraag naar te doen. dit kan ook sterk afhankelijk zijn van het huis dat je koopt.

voor andere vaste lasten (gas, water en licht ed) kun je eventueel om je heen vragen om een beetje een inschatting te maken van wat iemand per maand "kost".

kortom, de echte kosten zijn pas te schatten als je een concreter voorbeeld hebt. welke hypotheek? welk huis? in welke plaats?

Als ik iets dergelijks ga doen is dat pas binnen enkele jaren, maar om een voorbeeldje te geven (even gezocht)

een huis van 225 000, 150 m2, 10 slaapkamers (waarvan ik er dus 9 zou kunnen verhuren)
Bij 250 per huurder zou me dat theoretisch gezien dus 2250 per maand opleveren.
Volgens een berekeningetje met een lening van Fortis, kan je daar een lening van dat bedrag aanvragen, over 15 jaar, met vaste maandelijkse aflossing en vaste looptijd, voor 1816 per maand.
Dat zou dus in principe moeten lukken, niet? (al zijn dit maar cijfers die ik vlugvlug heb opgezocht)

[ganralph]

1816,- per maand vind ik een erg hoge aflossing. (ik ben zelf ook op zoek naar een huis in die prijsklasse, en de schattingen die ik kreeg zaten daar heel ver onder; ik weet zo even niet meer hoeveel, kan het voor je opzoeken). nu weet ik niet hoe het in België zit met hypotheekrente-aftrek en dat soort zaken, maar ik vermoed dat je een veel goedkopere hypotheek kunt vinden.

vergeet even niet dat die 2250,- bruto is. daar moet je, zoals gezegd, belasting over betalen (weet niet hoeveel). dan komen er nog andere vaste lasten bij (waaronder een spaarpot voor het groot onderhoud) die je ook nog allemaal moet betalen. dat is wel wat krapjes.

dan zijn er (althans hier, in Amsterdam) ook nog jaarlijkse aanslagen voor je ozb, rioolrecht, afvalheefing, etc. ook zo weer een paar honderd euro, maar erg afhankelijk van de plaats waar je woont.

overigens zijn er volgens mij verschillen in de regels tussen het verhuren van een compleet huis (al dan niet als losse kamers), en het verhuren van een deel van het huis waar je zelf nog in woont (hospita-principe). dit als reactie op bepaalde comments hierboven.

als jij 9 kamers kunt verhuren (en er niemand - gemeente, hypotheekverstrekker - tegenwerkt) dan moet je dat prima rond krijgen. maar laat je goed informeren, te beginnen bij de hypotheek!

ik heb trouwens nog nooit een huis van 150m2 gezien met 10 slaapkamers (maar ik geloof wel dat ze bestaan hoor)

[Daantje_0705]

Je vergeet ook je kosten voor gas, elektriciteit en water.

Methuselah schreef:

Die lening gaat 't moeilijkste zijn vrees ik.

Heb er zelf ook al wel aan gedacht, maar zonder eigen kapitaal is't moeilijk om er aan te beginnen.


In principe gaat 't wel hoor! Je moet gewoon zien dat je zelf ook maandelijks wat opzij zet, voor herstellingen en dergelijke, zodat je niet onverwachts op kosten wordt gezet.


Normaal gezien is je eerste eigen woning vrijgesteld van K.I., maar je moet natuurlijk ook wel opcentiemen betalen aan de gemeente en de provincie.


En je moet die huurinkomsten die je krijgt aangeven aan de belastingen onder Diverse Inkomsten en daar betaal je dan ook een bepaald percentage belastingen op.

Goed om te horen dat ik al niet de enige ben met dit idee

Die belastingen op huurinkomsten en de belastingen vd gemeente en de provincie, heb je enig idee hoeveel dat is?

ganralph schreef:

1816,- per maand vind ik een erg hoge aflossing. (ik ben zelf ook op zoek naar een huis in die prijsklasse, en de schattingen die ik kreeg zaten daar heel ver onder; ik weet zo even niet meer hoeveel, kan het voor je opzoeken). nu weet ik niet hoe het in België zit met hypotheekrente-aftrek en dat soort zaken, maar ik vermoed dat je een veel goedkopere hypotheek kunt vinden.

Ik weet het, maar die 1816 euro is slechts een voorlopige berekening via de website van de bank. Bij persoonlijke afspraak kan je daar nog een aanzienlijk deel af krijgen neem ik aan.

ganralph schreef:

ik heb trouwens nog nooit een huis van 150m2 gezien met 10 slaapkamers (maar ik geloof wel dat ze bestaan hoor)

Oh ja, dat kan inderdaad niet kloppen.. da's minder dan 15m2 per kamer, (in de bewuste advertentie stond "ruime kamers") rekening houdend met gemeenschappelijke ruimtes enzo.. Hmm..

Daantje_0705 schreef:

Je vergeet ook je kosten voor gas, elektriciteit en water.

Maar dat zou ik gewoon delen met de medebewoners, dus hoeft in principe niet meegerekend te worden nu.

[Methuselah]

doezel schreef:

Goed om te horen dat ik al niet de enige ben met dit idee

Die belastingen op huurinkomsten en de belastingen vd gemeente en de provincie, heb je enig idee hoeveel dat is?

Bij mij was 't eerder dromen. En ik zou wel op langere termijn afbetalen en voor 2-3 onderhuurders gaan, anders wordt 't te hard een in- en uitloop. Je mag niet vergeten: des te meer huurders, des te meer er verkeerd kan gaan...


Nee, niet meteen 'n idee van, Fiscaal Recht is al net iets te lang geleden... Maar dat verschilt per provincie en per gemeente ook, in Knokke betaal je bvb amper iets. Kan je denk ik wel opzoeken op de site van de Belgische overheid (of per gemeentelijke website).

[Paperz]

Je moet inderdaad toestemming hebben van je hypotheekverstrekker...
Daarnaast moet je een goed eigen inkomen hebben sinds je verstrekker het nooit en te nimmer zal accepteren dat jouw inkomen voor een groot deel afhankelijk is van zoiets als huur.. want je huurders betalen mss niet of je krijgt je geen (nieuwe) huurders... dat houdt in geen inkomen => geen aflossing => niet blije verstrekker...

Het is op zich wel een handig idee om een huis te kopen terwijl je er zelf ook inwoont, zeg maar jij en twee andere mensen die van je huren? Lijkt me veel makkelijker te doen als jehet kapitaal niet hebt om in een huurpand te steken.

Ik heb ook overwogen om 1 slaapkamer in mijn huis te verhuren zodat het financieel wat makkelijker zou zijn, maar dat stond geheel buiten mijn inkomen en mijn hypotheek. Je moet ook eigenlijk zonder huur-inkomen de maandelijkse betaling kunnen maken... T'is almet al niet makkelijk zonder een berg geld.

Toestemming van je hypotheekverstrekker is écht lastig. Vrienden van me wilden hun woning verhuren (ze wonen nu zelf gehuurd in een andere stad), ze waren bereid een groot deel af te lossen, zodat de bank geen risico zou lopen, maar nee, de bank wilde het absoluut niet hebben. Dus als jij een hoge hypotheek hebt, en afhankelijk bent van je huurders voor inkomen (wat die vrienden van mij niet zijn), dan zal 't je al helemaal niet lukken.

Andijvie schreef:

Toestemming van je hypotheekverstrekker is écht lastig. Vrienden van me wilden hun woning verhuren (ze wonen nu zelf gehuurd in een andere stad), ze waren bereid een groot deel af te lossen, zodat de bank geen risico zou lopen, maar nee, de bank wilde het absoluut niet hebben. Dus als jij een hoge hypotheek hebt, en afhankelijk bent van je huurders voor inkomen (wat die vrienden van mij niet zijn), dan zal 't je al helemaal niet lukken.

Pff, dat valt me tegen.. Zo'n groot risico is het toch immers niet als je echt een goed uitgewerkt plan hebt? Stel nu dat je aan studenten verhuurt, een 12-maanden contract etc, ik ben er zeker van dat het goed doenbaar is om een huis daarmee constant verhuurd te krijgen zonder grote problemen..

Ach ja, gewoon jammer. Een bank zou wel een lening geven aan iemand met een hoog loon, maar de kans is er wel dat die z'n job kwijtraakt bijvoorbeeld..

Misschien als ik de hypotheek en het project zou delen met een vriend of familielid, dat onze inkomens samen wel hoog genoeg zijn..

[ganralph]

er zit hier wel een verschil dat je in Nederland geen contract voor 12 maanden kunt afsluiten. (of heel lastig). huurders kunnen hier vertrekken wanneer ze willen (1 maand opzegtermijn) en zelfs als ze drie maanden niet betalen, mag je ze niet zo maar op straat zetten.

in België heb je met een jaarcontract iets meer zekerheid. maar 12 maanden zekerheid staat nog niet in verhouding tot 15-30 jaar hypotheekaflossing.

wat je zegt dat het goed moet kunnen is waar. maar wat als iemand zijn huur niet betaald? of als 2 mensen 2 maanden hun huur niet betalen. dan kun je wel naar de rechter stappen, maar je hebt iig op korte termijn een probleem met je hypotheek.
je kunt je plan heel goed uitwerken, maar de rechten van huurders zijn sterk.


natuurlijk lopen hyptheekverstrekkers bij iedereen risico, maar ze zullen alles doen om die risico's te beperken (levensverzekeringen, wao-verzekeringen, vaste arbeidscontracten, enz. kunnen allemaal voorwaarden zijn) huurders zijn gewoon een erg onberekenbare factor op een termijn van vele jaren. en tegen slechte huurders kun je je helaas niet verzekeren

ganralph schreef:

er zit hier wel een verschil dat je in Nederland geen contract voor 12 maanden kunt afsluiten. (of heel lastig). huurders kunnen hier vertrekken wanneer ze willen (1 maand opzegtermijn) en zelfs als ze drie maanden niet betalen, mag je ze niet zo maar op straat zetten.

in België heb je met een jaarcontract iets meer zekerheid. maar 12 maanden zekerheid staat nog niet in verhouding tot 15-30 jaar hypotheekaflossing.

wat je zegt dat het goed moet kunnen is waar. maar wat als iemand zijn huur niet betaald? of als 2 mensen 2 maanden hun huur niet betalen. dan kun je wel naar de rechter stappen, maar je hebt iig op korte termijn een probleem met je hypotheek.
je kunt je plan heel goed uitwerken, maar de rechten van huurders zijn sterk.


natuurlijk lopen hyptheekverstrekkers bij iedereen risico, maar ze zullen alles doen om die risico's te beperken (levensverzekeringen, wao-verzekeringen, vaste arbeidscontracten, enz. kunnen allemaal voorwaarden zijn) huurders zijn gewoon een erg onberekenbare factor op een termijn van vele jaren. en tegen slechte huurders kun je je helaas niet verzekeren

Je hebt gelijk, maar nét omwille van dat 12 maanden systeem lijkt het mij niet zo erg moeilijk (ik wist overigens niet dat het in Nederland zo anders was).

Vanuit mijn eigen ervaringen (kot in twee verschillende steden) en die van kennissen en vrienden, lijkt het mij namelijk niet moeilijk om een huis (enigzins goed gelegen), ruim voor het academiejaar begint vol te krijgen met studenten. Verder heb ik ook nog nooit gehoord van studenten die betalingsproblemen hebben en hun huur te laat betalen (in België is voor de gemiddelde student normaal dat je ouders je huur betalen), dus als je elk jaar terug die studenten vindt, lijkt me dat het risico niet zo hoog is. Zeker omdat studenten vaak enkele jaren op hetzelfde kot blijven. Ik heb bovendien ook genoeg contacten in de studentenwereld in de stad waarover ik het heb om dit uit te voeren.

Maar een bank zal niet te overtuigen vallen zeker?

[Go]

Je hebt een onttrekkings- en exploitatieverhunning voor kamerverhuur van de gemeente nodig. Daarnaast vallen je maandlasten hoer uit dan normaal, doordat maar een deel van de woning als 'eigen woning' kwalificeert en je dus maar een beperkte hypotheekrenteaftrek hebt. Het deel dat je verhuurt 'verhuist' naar box 3, zodat je 1,2% over de waarde minus schuld betaalt. In het begin zal dit laatste vrijwel nul zijn, aangezien je nog geen waarde hebt gecreëerd.

[ganralph]

@ doezel:
studenten zijn inderdaad redelijk betrouwbare huurders, maar een hypotheekverstrekker zal geen onderscheid maken tussen verschillende soorten huurders. veel ruimte om ze te overtuigen zul je dus niet hebben: het wordt ja of nee, en je argumenten zullen daar niet veel aan veranderen. helaas.
ik weet niet of hier misschien een klein verschil in zit als jij één hoofdhuurder aanstelt, of 2-12 gelijkwaardige huurders. en het feit blijft dat jij ook in het huis blijft wonen, dus misschien dat dat ook nog in je voordeel werkt.


@ Go: je hebt het hier over de Nederlandse situatie neem ik aan? Ts doelt op België...

[Go]

ganralph schreef:

@ doezel:
studenten zijn inderdaad redelijk betrouwbare huurders, maar een hypotheekverstrekker zal geen onderscheid maken tussen verschillende soorten huurders. veel ruimte om ze te overtuigen zul je dus niet hebben: het wordt ja of nee, en je argumenten zullen daar niet veel aan veranderen. helaas.
ik weet niet of hier misschien een klein verschil in zit als jij één hoofdhuurder aanstelt, of 2-12 gelijkwaardige huurders. en het feit blijft dat jij ook in het huis blijft wonen, dus misschien dat dat ook nog in je voordeel werkt.


@ Go: je hebt het hier over de Nederlandse situatie neem ik aan? Ts doelt op België...

Sorry, daar ben ik helemaal overheen gelezen. Geen flauw idee hoe het in België zit.

[Methuselah]

doezel schreef:

Je hebt gelijk, maar nét omwille van dat 12 maanden systeem lijkt het mij niet zo erg moeilijk (ik wist overigens niet dat het in Nederland zo anders was).

Vanuit mijn eigen ervaringen (kot in twee verschillende steden) en die van kennissen en vrienden, lijkt het mij namelijk niet moeilijk om een huis (enigzins goed gelegen), ruim voor het academiejaar begint vol te krijgen met studenten. Verder heb ik ook nog nooit gehoord van studenten die betalingsproblemen hebben en hun huur te laat betalen (in België is voor de gemiddelde student normaal dat je ouders je huur betalen), dus als je elk jaar terug die studenten vindt, lijkt me dat het risico niet zo hoog is. Zeker omdat studenten vaak enkele jaren op hetzelfde kot blijven. Ik heb bovendien ook genoeg contacten in de studentenwereld in de stad waarover ik het heb om dit uit te voeren.

Maar een bank zal niet te overtuigen vallen zeker?

Ik heb al van wat kotenverhuurders gehoord ivm betalingsproblemen, maar da's dan voornamelijk te laat betalen...

ganralph schreef:

@ doezel:
studenten zijn inderdaad redelijk betrouwbare huurders, maar een hypotheekverstrekker zal geen onderscheid maken tussen verschillende soorten huurders. veel ruimte om ze te overtuigen zul je dus niet hebben: het wordt ja of nee, en je argumenten zullen daar niet veel aan veranderen. helaas.
ik weet niet of hier misschien een klein verschil in zit als jij één hoofdhuurder aanstelt, of 2-12 gelijkwaardige huurders. en het feit blijft dat jij ook in het huis blijft wonen, dus misschien dat dat ook nog in je voordeel werkt.

Wat ik me dan afvraag: het is toch zo dat aan de hand van je persoonlijke situatie heel wat wordt bepaald. Dus dat berekeningetjes op het internet nooit exact zullen kunnen zeggen hoe het zit qua rente, aflossingstermijn etc. Is der dan geen enkele mogelijkheid om een hypotheekverstrekker te overtuigen met je verhaal? Er wordt enkel beslist adhv cijfers en berekeningen dus?

[ganralph]

het klopt dat de uiteindelijke hypotheek door heel veel zaken bepaald wordt. maar al die zaken wil de hypotheekverstrekker zwart op wit zien.
- salaris
- contract voor onbepaalde termijn
- levensverzekering
- arbeidsongeschiktheidsverzekering
- eigen inleg

dan kun je nog kiezen uit heel veel hypotheken:
- beleggingshypotheek
- aflossingsvrije
- variabele duur (15 - 30 jaar)

en deze lijstjes zijn niet compleet.
kortom, een hyptheek is gebaseerd op veel variabelen, maar deze zijn zo goed als altijd uit te drukken in cijfers ja.

de risico's die je neemt met huurders zijn niet in (postieve) cijfers uit te drukken.

mocht er een bank zijn die de risico's wil lopen, dan zul je zien dat het je ook maar gaat kosten.

het is niet uitgesloten, maar bereid je voor op >95% negatieve resultaten.

[ganralph]

overigens: als je er heel serieus over nadenkt moet je met een echte expert praten over wat je kansen en mogelijkheden zijn. ik baseer me ook maar op alle adviezen en feitjes die ik toevallig het laatste halfjaar heb gekregen ik heb er niet voor gestudeerd, maar ik deel de adviezen graag