Vrije huren voorlopig van de baan

[hookee]

domus schreef op 14-12-2006 @ 16:19 :
Bron: http://www.hypothekenabc.de/

Dat zal dan alleen voor mensen gelden die in NL werken dus ook in NL belasting betalen. Op zich niets vreemds aan.
En nee, ik ben het niet met je eens dat de rijkeren, die net zoveel hebben gestudeerd als jij zou willen, iedere keer de begrotingstekorten en de gaten in de handen van de politici moeten opvullen. Het is al een feit dat vele rijkeren al naar België en Duitsland uitwijken en niet andersom zegt al iets over het belastingstelsel hier.
Laat de overheid éérst maar eens wat minder uitgeven aan onzinsubsidies en de burgers wat meer ruimte (belastingverlaging) geven. Dàn is er misschien weer te praten over het inleveren van de verschillende soorten aftrek.

hookee schreef op 14-12-2006 @ 21:45 :
Dat zal dan alleen voor mensen gelden die in NL werken dus ook in NL belasting betalen. Op zich niets vreemds aan.
En nee, ik ben het niet met je eens dat de rijkeren, die net zoveel hebben gestudeerd als jij zou willen, iedere keer de begrotingstekorten en de gaten in de handen van de politici moeten opvullen. Het is al een feit dat vele rijkeren al naar België en Duitsland uitwijken en niet andersom zegt al iets over het belastingstelsel hier.
Laat de overheid éérst maar eens wat minder uitgeven aan onzinsubsidies en de burgers wat meer ruimte (belastingverlaging) geven. Dàn is er misschien weer te praten over het inleveren van de verschillende soorten aftrek.

Ok, ik kan je alvast zeggen dat we daar nooit over uit zullen komen en dat ik het dus niet eens ga proberen je over te halen

Het enige dat ik je wil vragen is het zinnetje van:

"En nee, ik ben het niet met je eens dat de rijkeren, die net zoveel hebben gestudeerd als jij zou willen, iedere keer de begrotingstekorten en de gaten in de handen van de politici moeten opvullen."

Je doelt hier toch niet op dat ik een ongeletterde boer ben ofzo?

[T_ID]

eddie schreef op 14-12-2006 @ 21:41 :
Het 'rapport' stelt dat de kwaliteit/grootte/aantal van de huizen bij afschaffing van de HRA minder hard groeit dan wanneer de HRA niet zou worden afgeschaft.

Nee, ze stellen dat het aantal huizen minder groeit en ook de aannemerscapaciteit terug loopt.

De huizen die wel gebouwd worden, worden gebouwd op kleinere kavels en van slechtere kwaliteit, om de projecten toch winstgevend te houden voor de projectontwikkelaar.

Dan krijg je dus Bijlmer-achtige toestanden van woningen die een paar jaar later al weer tegen de grond kunnen.

Om nog maar te zwijgen wat er in de planvorming dan waarschijnlijk allemaal bezuinigd zal worden. Niks om moeilijk over te doen als je een plan maakt hoor: minder poen? -> minder groen. minder verdiensten? -> minder diensten


Ik vind het vrij kortzichtig als mensen dat soort effecten maar voor lief nemen om maar vooral Jan Modaal uit zijn starterswoning te kunnen verdrijven. De oorzaak dat we überhaupt kampen met verpauperende wijken is dat er dingen haperen in diensten en kwaliteit, niet genoeg vooruit gedacht was, etc.

Nu we daarvan op de hoogte zijn lijkt het me raar om er voor te kiezen het nogmaals fout te doen.

[hookee]

domus schreef op 14-12-2006 @ 22:13 :
Je doelt hier toch niet op dat ik een ongeletterde boer ben ofzo?

Welnee, 'k zou niet durven
Ik doelde er gewoon op dat mensen die (veel) meer verdienen, dat vaak ook gewoon verdienen. Ze doen er niemand kwaad mee, geven geld uit als water waar (vooral op die Mercedes) ook nog eens een fikse belasting op geheven wordt. Om deze "weldoeners van de economie" te straffen om de "zielige nietsnutten" de impuls om te gaan werken te ontnemen vind ik onterecht. Er komt geld zat binnen, het gaat alleen naar de verkeerde instanties.

Goed, hierbij mijn reactie op het 'rapport'.

Voor het leesgemak heb ik 'Voorwoord', 'Conclusie op hoofdlijnen', 'Samenvatting' en 'Hoofdstuk 1 Inleiding' overgeslagen.

Een rapport dat typefouten maakt ('renetaftrek') kan ik moeilijk serieus nemen, maar ik doe mijn best. Op hoofdstuk 2 is verder niet zo veel op aan te merken.

In hoofdstuk 3 komt als eerste de term 'vraaguitval' naar voren:

De omvang van de vraaguitval die zal optreden als gevolg van het beperken van de renteaftrek (...).

Hier maken ze een aanname die ze niet hard kunnen maken. Namelijk dat het beperken van de HRA automatisch zal resulteren in vraaguitval. Dit is een gevaarlijke aanname, waar een (groot) gedeelte van de conclusie op gebaseerd is.
Het verhaal over 'prijselasticiteit' is leuk maar volgens mij niet relevant.

De grafiek op pagina 47 is een interessante. Het laat het 'aantal opgeleverde koopwoningen' en de 'prijsmutatie koopwoningen' zien, uitgezet naar jaren. In 1980 is de prijsmutatie negatief (prijzen van huizen zijn dus gedaald), en een jaar later zijn er een stuk minder koopwoningen opgeleverd.

In 1980, 1981 en 1982 daalden de prijzen elk jaar met ongeveer 10%. In 1980 bleef de nieuwbouwproductie nog fors groeien. Lopende projecten werden nog afgerond, maar in het jaar daarop zien we de nieuwbouw fors terugvallen om ook in 1982 tot 1986 nog fors lager te blijven dan in vele jaren daarvoor en vele jaren daarna. Dit suggereert dat ook nieuwbouwaantallen wel
degelijk reageren op vraaguitval.

Hoe ze de prijsdaling relateren aan de vraaguitval is mij een raadsel. Immers zijn er meer factoren die invloed hebben op de prijs.

Verder doen ze de aanname dat de consument er per definitie op achteruit gaat bij afschaffing van de HRA (7 mrd), wat ze naar mijn idee niet voldoende hebben onderbouwd. Ze verwachten dat de consument gaat reargeren door bijvoorbeeld verbeteringen uit te stellen of minder luxe te maken. Op deze aanname is ook een (groot) gedeelte van de conclusie gebaseerd.

Het CPB heeft twee modellen gemaakt waaraan het rapport refereert. In model 1 voorspellen ze een prijsdaling van 4,5%, in model 2 een daling van 13,5%. Het rapport is dusdanig gekleurd, dat ze voor model 1 een 'kanttekening' plaatsen, en bij model 2 'voordelen' noemen; een objectief rapport zou bij beide modellen voor- en nadelen opnoemen. Ze gaan verder op basis van model 2.

Hoofdstuk 4 gaat, op basis van de eerder genoemde aannames, een 'aanpassingspad' opstellen. Ze verwachten dat er op de één of andere manier er vraaguitval komt, aangezien ze gebruik maken van de eerder genoemde tabel met de gevolgen van de prijsdalingen (op pagina 47).
Door het aanpassingspad te vergelijken met het centrale pad, komen ze (onder andere) op "een cumulatief verlies aan woonkwaliteit ter grootte van € 144 miljard over een periode van 20 jaar". Vanzelfsprekend is dit geen verlies; het is alleen minder groei ten opzichte van het centrale pad.

Afschaffing van HRA, OZB (e.d.) zal volgens het rapport "leiden tot een totaal verlies aan bouwproductie van ruim € 115 miljard". Zoals net gemeld, is het alleen minder groei ten opzichte van het centrale pad. Er is geen sprake van verlies.

In hoofdstuk 5 wordt er zeer veel nadruk gelegd op de grondprijzen. Ze beweren dat een 13,5% verlaging van de huizenprijs direct zal doorwerken in de grondprijs, aangezien "de bouwkosten (...) op lange termijn niet veranderen (...)". Vervolgens gaan ze uitgebreid door op de grondprijs en waar deze precies uit is opgebouw.

De bouwkosten laten ze volledig ongemoeid (wellicht doordat ze worden gesponsord door de bouwbedrijven?). Aangezien de bouwkosten voor 70% de prijs van een woning bepalen, zal een daling van slechts 2% in de bouwkosten de 13,5%-prijsdaling teniet doen. Derhalve is het veel rendabeler om te kijken naar beperking van de bouwkosten, bijvoorbeeld genoegen nemen met minder winst, personeelskosten omlaag brengen, andere/goedkopere materialen, etc.

Daarnaast vraag ik mij af hoe de prijs van een nieuwbouwhuis met 13,5% kan dalen als gevolg van het afschaffen van de HRA. Volgens mij zal, als er al sprake is van een prijsdaling, de daling voornamelijk op bestaande bouw effect hebben. Kan iemand mij dit uitleggen?

[hookee]

Over de grondprijs, wat ik nooit heb begrepen;
Zo'n beetje sinds 1993 bleven de huren stijgen en was de rente voldoende laag om een hausse huurders een koopwoning in te jagen. Deze geluksvogels zagen toen in 10 jaar hun woning in prijs verdubbelen. Het rare was, de nieuwbouwwoningen stegen evenredig mee in prijs.. (zou anders ook raar zijn dat je voor een nieuw huis de helft zou moeten neertellen dan een 2e handsje natuurlijk).
Waar komt die verdubbeling van prijs voor een nieuwbouwwoning vandaan? Lonen zijn niet verdubbeld, huizen worden steeds sneller gebouwd, het enige zijn de isolatiewaarde eisen, maar nooit voldoende voor een ton euro's extra.
Grondeigenaars hadden gouden tijden, iedere aannemer wilde kavels om er huizen op te zetten waar ze volgens mij flinke winst op maakten, de gemeenten deden er lekker aan mee.

[T_ID]

hookee schreef op 15-12-2006 @ 23:37 :
Over de grondprijs, wat ik nooit heb begrepen;
Zo'n beetje sinds 1993 bleven de huren stijgen en was de rente voldoende laag om een hausse huurders een koopwoning in te jagen. Deze geluksvogels zagen toen in 10 jaar hun woning in prijs verdubbelen. Het rare was, de nieuwbouwwoningen stegen evenredig mee in prijs.. (zou anders ook raar zijn dat je voor een nieuw huis de helft zou moeten neertellen dan een 2e handsje natuurlijk).
Waar komt die verdubbeling van prijs voor een nieuwbouwwoning vandaan? Lonen zijn niet verdubbeld, huizen worden steeds sneller gebouwd, het enige zijn de isolatiewaarde eisen, maar nooit voldoende voor een ton euro's extra.
Grondeigenaars hadden gouden tijden, iedere aannemer wilde kavels om er huizen op te zetten waar ze volgens mij flinke winst op maakten, de gemeenten deden er lekker aan mee.

Nou, om te beginnen is er krapte op de woningmarkt, al jaren. Dat heeft een duidelijk effect. Er is stelselmatig te weinig gebouwd omdat we daar huiverig voor zijn. Nederland is vol vinden we, en suburbanisatie is evil.

Dan is er ook nog de sof geweest met Vinex, namelijk dat een uur na bekendmaken van de nota op internet stond welke stukken land allemaal door groeikernen bebouwd mochten worden.

Nu zijn er mensen in dit land die niet gek zijn, dus een uur daarna was al die grond opgekocht door grondhandelaars. Gemeenten moesten vervolgens wel van die grondhandelaren kopen; de enige plek waar ze konden uitbreiden was in handen van die handelaar.

Dat dreef de prijs dus fors op. De gemeenten deden dus niet mee, vaak genoeg werd de gemeente genaaid en moest de gemeente de prijs wel erg hoog maken om een project winstgevend of break-even te houden. (dat zijn nogal eens eisen bij projectontwikkeling)


Daar komt nog bij dat Vinex een kleine uitbreiding was. Over het algemeen werd er het zogenaamde 'compacte stad'-beleid gevoerd. Dat komt erop neer dat er binnen de stad zoveel mogelijk gebouwd en ge-intensiveert moest worden.
Grond binnen een stad is duur. Bouwen in een stad is duur. Panden kopen en afbreken om opnieuw te bouwen is nog veel duurder.

Ook dat dreef prijzen op.


Overweeg ook de psychologische factor: bezit is heilig. Mensen willen een eigen huis dat 'van henzelf' is, dat is ook de reden dat weinig mensen een huis of grond in erfpacht willen hebben. Vandaar dat wie even kan gaat kopen en de huizenmarkt dus altijd voldoende vraag heeft (tenzij ooit het aanbod het volume van alle huurders en potentiële verhuizers zou overtreffen, maar dat bestaat slechts theoretisch)


Dat alles leidt tot enorm hoge prijzen.

[T_ID]

Kijk, de post van Eddie, daar kan ik wat mee, dat is inhoudelijk.
Ik zal even terugduiken in het rapport en kijken wat er over te zeggen is.

eddie schreef op 15-12-2006 @ 22:33 :
Hier maken ze een aanname die ze niet hard kunnen maken. Namelijk dat het beperken van de HRA automatisch zal resulteren in vraaguitval. Dit is een gevaarlijke aanname, waar een (groot) gedeelte van de conclusie op gebaseerd is.
+
Het verhaal over 'prijselasticiteit' is leuk maar volgens mij niet relevant.

Mensen die nu slechts vanwege de hypotheekrenteaftrek (HRA) een huis kunnen kopen kunnen dat zonder die aftrek (inclusief compensatie voor prijsschommelingen) dan niet meer. Daar komt de automatische groep vandaan.

Verder, over de algehele vraagkant, is een huis gewoon een koop, een investering zelfs. Een feitelijke prijsstijgging veroorzaakt een terugloop in vraag via de elasticiteit. Dat kan verwarrend klinken, maar voor een koper komt afschaffing van hypotheekrenteaftrek neer op een prijsstijging. Ceteris paribus betaald de koper namelijk extra wat hij misloopt aan belastingvoordeel.

Voor de reactie op de vraag baseren ze zich op een studie van het CPB uit 2006. Hun inschatting van elasticiteit maken ze op basis van verschillende onderzoeken, dat is opgesomd in tabel 3.1 op pagina 41. Daar leek me verder niks op aan te merken.

Hun verhaal over de vraagkant lijkt me dan ook stevig.

eddie schreef op 15-12-2006 @ 22:33 :
De grafiek op pagina 47 is een interessante. Het laat het 'aantal opgeleverde koopwoningen' en de 'prijsmutatie koopwoningen' zien, uitgezet naar jaren. In 1980 is de prijsmutatie negatief (prijzen van huizen zijn dus gedaald), en een jaar later zijn er een stuk minder koopwoningen opgeleverd.

Hoe ze de prijsdaling relateren aan de vraaguitval is mij een raadsel. Immers zijn er meer factoren die invloed hebben op de prijs.

Uhm, dat is gewoon een constatering hoor, geen projectie van de kant van de EIB.

Het enige dat ze er aan ontlenen is dat een prijsdaling van woningen na een aantal jaar effect heeft op het aantal nieuwgebouwde woningen. De situatie 1978-1984 lijkt me aannemelijk bewijs. Enig nazoeken leerde dat er geen spectaculaire schommelingen zijn geweest in bouwkosten.

eddie schreef op 15-12-2006 @ 22:33 :
Verder doen ze de aanname dat de consument er per definitie op achteruit gaat bij afschaffing van de HRA (7 mrd), wat ze naar mijn idee niet voldoende hebben onderbouwd.

Dat is een ruw cijfer, de pure achteruitgang. Vlak erna verrekenen ze het met de voordelen.

Ik mis wel een effect dat ze niet meerekenen, dat is namelijk mogelijke extra gemeentelijke belastingen door de schade voor groeiende gemeenten. Maar ja, die schadepost is afhankelijk van of een gemeente bouwt en of ze doorrekenen, dus die post is te grillig om in een raming als deze te stoppen.

eddie schreef op 15-12-2006 @ 22:33 :
Ze verwachten dat de consument gaat reargeren door bijvoorbeeld verbeteringen uit te stellen of minder luxe te maken. Op deze aanname is ook een (groot) gedeelte van de conclusie gebaseerd.

Het CPB heeft twee modellen gemaakt waaraan het rapport refereert. In model 1 voorspellen ze een prijsdaling van 4,5%, in model 2 een daling van 13,5%. Het rapport is dusdanig gekleurd, dat ze voor model 1 een 'kanttekening' plaatsen, en bij model 2 'voordelen' noemen; een objectief rapport zou bij beide modellen voor- en nadelen opnoemen. Ze gaan verder op basis van model 2.

Dat heeft een goede reden. Model 1 gaat uit van de 'homo economicus' die perfect geïnformeerd is en lang vooruit denkt. Ook gaan ze uit van een conservatieve schatting van wat mensen aan hun huis financieren en wat ze zelf betalen. Sommige mensen financieren hun huis voor 102% om de inrichting e.d. te betalen. Schattingen waarin mensen 40% lenen zijn dan niet erg nuttig.

Model 2 is duidelijk realistischer omdat ze uit gaan van kortere tijdshorizon en meer berekenende mensen. We mogen aannemen dat de EIB daarom het 2e model gebruikt.

CPB, pag. 52

eddie schreef op 15-12-2006 @ 22:33 :
Door het aanpassingspad te vergelijken met het centrale pad, komen ze (onder andere) op "een cumulatief verlies aan woonkwaliteit ter grootte van € 144 miljard over een periode van 20 jaar". Vanzelfsprekend is dit geen verlies; het is alleen minder groei ten opzichte van het centrale pad.

Kwaliteit van woningen die minder wordt lijkt me wel degelijk schade voor de consument. Je krijgt slechtere woningen voor hetzelfde geld namelijk. Dat is het hele probleem.

Misschien is dat een misverstand, want wat je nu zegt komt erop neer dat we woningkwaliteit als een constant lineair stijgend fenomeen moeten zien dat door afschaffing HRA minder hard gaat stijgen.

Maar dat is niet het geval, ze constateerden juist een daling. Dat is op zich logisch en komt vaker voor. Kijk naar de revolutiebouw naar de oorlog, toen was niet prijs maar tijd de factor, en er werden huizen van slechte kwaliteit neergezet.

eddie schreef op 15-12-2006 @ 22:33 :
Afschaffing van HRA, OZB (e.d.) zal volgens het rapport "leiden tot een totaal verlies aan bouwproductie van ruim € 115 miljard". Zoals net gemeld, is het alleen minder groei ten opzichte van het centrale pad. Er is geen sprake van verlies.

Ze maken een projectie. Als we zo door financieren dan bouwen we een bepaald aantal woningen. Financieren we anders, dan krijgen we een ander scenario. Afschaffing/beperking geeft een schade ten opzichte van het huidige scenario.

Een afnemende groei is nu precies wat de schade en negatieve gevolgen veroorzaakt. Natuurlijk wordt er nog wel gebouwd en gekocht, maar minder.

Boy o boy, als dat allemaal tot stilstand zou komen, dan was de schade pas niet te overzien.

eddie schreef op 15-12-2006 @ 22:33 :
In hoofdstuk 5 wordt er zeer veel nadruk gelegd op de grondprijzen. Ze beweren dat een 13,5% verlaging van de huizenprijs direct zal doorwerken in de grondprijs, aangezien "de bouwkosten (...) op lange termijn niet veranderen (...)". Vervolgens gaan ze uitgebreid door op de grondprijs en waar deze precies uit is opgebouw.

De bouwkosten laten ze volledig ongemoeid. Aangezien de bouwkosten voor 70% de prijs van een woning bepalen, zal een daling van slechts 2% in de bouwkosten de 13,5%-prijsdaling teniet doen.

Waar komt die 70% vandaan? Maar, anyway; Bouwkosten ontwikkelen zich vrij stabiel hoor. (kijk CBS Statline eens na, bouwkostencomponent 1995-2004) Bovendien is er lastig aan te tornen.
De looncomponent kom je niet van af omdat loonverlaging onmogelijk is.
De materiaalcomponent zie ik ook nog niet 1,2,3 dalen. Waar zou dat vandaan moeten komen? Een plotselingen daling in hout- of betonprijzen? Om wat voor reden zou zoiets gebeuren?

De grondprijs is echter iets waar de overheid via de allocatie directe invloed op heeft. De overheid kan niet dicteren dat beton morgen 10% goedkoper moet. De overheid kan wel dicteren dat er morgen op 100 locaties in de randstad 100.000 woningen gebouwd mogen worden. Doorwerking in de prijs komt via bouw en vraag en aanbod dan tot stand.

Vandaar denk ik dat ze vooral kijken naar grondprijs, want behalve de allocatie is de overheidsinvloed op bouw en woningmarkt gering.

eddie schreef op 15-12-2006 @ 22:33 :
Daarnaast vraag ik mij af hoe de prijs van een nieuwbouwhuis met 13,5% kan dalen als gevolg van het afschaffen van de HRA. Volgens mij zal, als er al sprake is van een prijsdaling, de daling voornamelijk op bestaande bouw effect hebben. Kan iemand mij dit uitleggen?

Woningprijzen hebben effect op de gehele markt.
Je kunt geen nieuwbouw venten voor oude prijzen terwijl vergelijkbare bestaande woningen dalen in prijs. Doorwerking via het vraag/aanbodmechanisme dus. Daar komt de schade voor gemeenten en ontwikkelaars ook vandaan.

Dat is ook het gevolg van kwaliteitsdalingen. Veel nieuwbouwprojecten en grondontwikkelingsprojecten hebben als eis winstgevendheid (doh voor marktpartijen) en break-even draaien (gemeentelijke grondbedrijven vaak).

Bij dalende prijzen dalen hun opbrengsten. Dan gaan ze sleutelen om toch winstgevend uit te komen.

Dat sleutelen doen ze in perceelgrootte. Kleiner perceel = meer woningen op hetzelfee oppervlak. En met de kwaliteit natuurlijk, minder kwaliteit is minder bouwkosten en dus meer winst bij dezelfde prijs.



Samenvattend lijkt het me dat het rapport van de EIB de kritiek aardig kan weerstaan, ook in de studies waar ze zich op baseren kon ik geen echte fouten ontdekken.