investern in Vastgoed

[Casado]

hallo allemaal,
ik wil binnekort een huis kopen, en dit verhuren.
De huuropbrengsten dekken de hypotheek, en ik hou er zelfs nog wat aan over
daarnaast zullen de huurders dus mijn hyptheek afbetalen, en zal het huis in waarde stijgen, als dit eenmaal goed loopt, wil ik een tweede huis erbij kopen en dit herhalen. mijn vraag was of er iemand hier ervaring mee heeft, en wat jullie er van vinden, kan je met dit concept niet gewoon makkelijk cashflow creeren, en op de lange termijn veel geld verdienen??

[ikbenschipper1]

Casado schreef:

hallo allemaal,
ik wil binnekort een huis kopen, en dit verhuren.
De huuropbrengsten dekken de hypotheek, en ik hou er zelfs nog wat aan over
daarnaast zullen de huurders dus mijn hyptheek afbetalen, en zal het huis in waarde stijgen, als dit eenmaal goed loopt, wil ik een tweede huis erbij kopen en dit herhalen. mijn vraag was of er iemand hier ervaring mee heeft, en wat jullie er van vinden, kan je met dit concept niet gewoon makkelijk cashflow creeren, en op de lange termijn veel geld verdienen??

Denk eraan dat je wel voorzieningen moet treffen voor groot onderhoud en dat het ook kan gebeuren dat je huis leeg kan staan, bij ons worden 2 huizen in de straat verhuurd die staan meer leeg dan dat ze bewoont zijn.

[Nighthawq]

Je moet ze wel helemaal inpakken met het contract dan, huurders kunnen vervelend zijn.

[ikbenschipper1]

Ja dat is ook nog eens zo als er gaten in het contracten zitten waar ze het vermoeden kunnen hebben dat ze ergens rechten aan kunnen ontlenen zullen ze dat zeker doen.

[T_ID]

Casado schreef:

De huuropbrengsten dekken de hypotheek, en ik hou er zelfs nog wat aan over

Heb je dat uitgerekend met alle variabelen erin, of hoop je dat?

Casado schreef:

daarnaast zullen de huurders dus mijn hyptheek afbetalen,

Oh? Je hebt dus kennis ingewonnen over de renteontwikkeling en huurstijgingen de komende twintig jaar?

Casado schreef:

en zal het huis in waarde stijgen

Hoezo denk je dat? Heb je informatie ingewonnen over de woningmarkt de komende 20 jaar?

Casado schreef:

kan je met dit concept niet gewoon makkelijk cashflow creeren, en op de lange termijn veel geld verdienen??

Ik ken een aantal verhuurders, maar het is meer werk dan je denkt.

Een heeft een hoop gedonder gehad omdat de huurder een wietplantage van de flat maakte, en daarna opeens op 0000 XX Noorderzon woonde. De ander heeft een andere baan genomen vanwege al het regelen. Hij bezit zelf drie panden en regelt af en toe voor nog vier anderen. Dat samen met onwillende familie die het eigenlijk zou moeten doen heeft ervoor gezorgd dat hij bij zijn huurders en hun omgeving al bekend staat als een stumper die het allemaal niet voor elkaar krijgt.


Daarnaast moet je een oplossing vinden voor onderhoud. Je kunt niet een beetje doe-het-zelven of een enkele klusser inhuren om alles te doen. Een lekke afvoer is heel andere koek dan verzakte vloer.

[Adore]

En, nog wat regels in het Woon- en Huurrecht met redelijke gevolgen: huurbescherming. Stel dat jij een pand zelf wil gaan bewonen, of voor andere doeleinden wil gaan gebruiken of whatever, je krijgt de huurder er niet zomaar uit. Anders wordt het Huurcommissie, rechter, enz. Ook niet heel goedkoop.

[Ivo]

Vergeet ook niet dat je geen recht hebt op hypotheekrente-aftrek als je niet zelf in het huis gaat wonen. De online-hypotheek berekeningen laten een maandlast zien waarin de hypotheekrente-aftrek al wel verwerkt zit.
Tel dus maar rustig zo'n 40 procent op bij de maandlast van de hypotheek die zo'n online berekening oplevert.

[Axel11]

Let er ook op dat sommige hypotheekverstrekkers het niet toestaan dat het huis wordt verhuurd (of dat de hypotheekverstrekker hiervoor toestemming moet verlenen).

[Casado]

ikbenschipper1 schreef:

Denk eraan dat je wel voorzieningen moet treffen voor groot onderhoud en dat het ook kan gebeuren dat je huis leeg kan staan, bij ons worden 2 huizen in de straat verhuurd die staan meer leeg dan dat ze bewoont zijn.

jah daar ben ik me van bewust. bij het aflsuiten van de hyptheek, zal ik dan ook 10 duizend euro opnemen voor mogelijke verbouwing- en onderhoudskosten, over leegstand maak ik me niet zo druk, zijn zat mensen die willen huren. me makelaar begeleid me totdat er huurders in het huis zitten.

[Casado]

T_ID schreef:

Heb je dat uitgerekend met alle variabelen erin, of hoop je dat?.

Op basis van hoop moet je nooit ieen investering doen, gewoon simpel opgezocht en nagevraagd.

Oh? Je hebt dus kennis ingewonnen over de renteontwikkeling en huurstijgingen de komende twintig jaar?

idd, rentestand kan je voor een bepaalde tijd vast laten zetten, dus die ontwikkelt zich niet. en huurprijzen zullen over het algemeen stijgen,

Hoezo denk je dat? Heb je informatie ingewonnen over de woningmarkt de komende 20 jaar?

in principe is dat gewoon algemeen bekend, de prijzen kunnen stagneren en minder hard stijgen, maar zakken is bijna ondenkbaar, in dat geval verkoop je niet en blijf het in de verhuur, totdat je een juiste prijs krijgt

Ik ken een aantal verhuurders, maar het is meer werk dan je denkt.

hoezo denk je dat? weet jij hoeveel werk het echt is dan, en hoeveel werk ik denk dat het is?

Daarnaast moet je een oplossing vinden voor onderhoud. Je kunt niet een beetje doe-het-zelven of een enkele klusser inhuren om alles te doen. Een lekke afvoer is heel andere koek dan verzakte vloer.

ik wil dit eerst zelf een tijd aanzien en kijken of ik het zelf kan, ken ook mensen die me daarme willen helpen, anders laat ik het pand beheren door een derde partij, dan nog ben ik in totaal minder kwijt, dan de huurprijs me opbrengt, al zal ik dan nauwelijks extra geld per maand overhouden

[Casado]

Adore schreef:

En, nog wat regels in het Woon- en Huurrecht met redelijke gevolgen: huurbescherming. Stel dat jij een pand zelf wil gaan bewonen, of voor andere doeleinden wil gaan gebruiken of whatever, je krijgt de huurder er niet zomaar uit. Anders wordt het Huurcommissie, rechter, enz. Ook niet heel goedkoop.

ik neem aan dat als ik in het contract de duur van de overeenkomst vermeld. meestal is dat een jaar. dat ik dan met een opzegtermijn van een paar maanden wel de huurders uit me pand kan krijgen.

[Casado]

Ivo schreef:

Vergeet ook niet dat je geen recht hebt op hypotheekrente-aftrek als je niet zelf in het huis gaat wonen. De online-hypotheek berekeningen laten een maandlast zien waarin de hypotheekrente-aftrek al wel verwerkt zit.
Tel dus maar rustig zo'n 40 procent op bij de maandlast van de hypotheek die zo'n online berekening oplevert.

dit was ook een van de problemen waar ik tegen aan liep.(in gedachte).
Maar hier zijn oplossingen voor.
1 niet melden dat je het huis gaat verhuren, dit werk bijna altijd al
2, je kan je ook op het adress inschrijven. waardoor je dus voor de belastingdienst daar woont.

In principe is het zo dat als het je eerste huis is wat je koopt, je altijd wel de rente kan aftrekken. wil je er een 2de huis bij kopen dan mag je over dat huis geen rente aftrekken,

[Go]

Bij hypotheekrenteaftrek gaat het niet om de vraag of het je eerste woning is, maar of het je hoofdverblijf is. Maar wat dat betreft kun je de fiscus wel pakken. Maar bedenk wel dat dat wel een risico inhoudt!

[Axel11]

Casado schreef:

ik neem aan dat als ik in het contract de duur van de overeenkomst vermeld. meestal is dat een jaar. dat ik dan met een opzegtermijn van een paar maanden wel de huurders uit me pand kan krijgen.

Dit is zo'n onzin. Natuurlijk kun je een overeenkomst aangaan voor een bepaalde tijd, maar dit is volgens het Nederlandse huurrecht niet toegestaan. Het contract geldt van rechtswege als contract voor onbepaalde tijd. Gevolg: je huurders mogen gewoon in je huis blijven zitten.

Met andere woorden: het is als verhuurder bijzonder moeilijk huurders uit je huis te krijgen.

Axel11 schreef:

Dit is zo'n onzin. Natuurlijk kun je een overeenkomst aangaan voor een bepaalde tijd, maar dit is volgens het Nederlandse huurrecht niet toegestaan. Het contract geldt van rechtswege als contract voor onbepaalde tijd. Gevolg: je huurders mogen gewoon in je huis blijven zitten.

Met andere woorden: het is als verhuurder bijzonder moeilijk huurders uit je huis te krijgen.

artt. 7:228 Io. 7:271 Bw. Volgende keer je uitspraken onderbouwen, vooral als ze grenzen aan divagatie.

Voor de minderbedeelden onder ons: Dit houdt in dat je je huurders na afloop van de termijn van de tijdelijke huurovereenkomst gewoon uit het huis kunt trappen.

[Axel11]

aaronrdevil schreef:

artt. 7:228 Io. 7:271 Bw. Volgende keer je uitspraken onderbouwen, vooral als ze grenzen aan divagatie.

Voor de minderbedeelden onder ons: Dit houdt in dat je je huurders na afloop van de termijn van de tijdelijke huurovereenkomst gewoon uit het huis kunt trappen.

Jouw verhaal klopt toch echt niet. Inderdaad kan de verhuurder volgens art. 7:271, lid 1 de huur opzeggen. Maar lees ook eens lid 4. Opzegging kan alleen in uitzonderingssituaties door de verhuurder geschieden. Deze uitzonderingssituaties zijn te vinden in art. 7:274, lid 1.

Vermeldenswaardig is verder nog dat de huurovereenkomst na opzegging door de verhuurder (en bij weigering van de huurder om te vertrekken) in stand blijft totdat de rechter onherroepelijk uitspraak heeft gedaan. Zie art. 7:272, lid 1.

[T_ID]

Casado schreef:

Op basis van hoop moet je nooit ieen investering doen, gewoon simpel opgezocht en nagevraagd.

Nagevraagd bij wie? Waren die mensen deskundig en hebben ze geen andere motieven? Als ik bijvoorbeeld een euro kreeg voor elke keer dat ik volslagen nonsens over woning(ver)huur te horen kreeg, zelfs van mensen die het moesten weten, dan kon ik nu al met pensioen.

Huurconsulenten van een woningcorporatie wiens beroep het is dergelijke dingen te weten, die beweren dat je een contract op basis van de leegstandswet niet kan beëindigen, bijvoorbeeld.


Als je geen risico wilt lopen bij het doen van een dergelijke investering moet je een waterdicht haalbaar plan hebben.

Casado schreef:

idd, rentestand kan je voor een bepaalde tijd vast laten zetten, dus die ontwikkelt zich niet. en huurprijzen zullen over het algemeen stijgen,

Waaruit leidt je dat af?

Wie weet komt na deze falende regering een krachtige coalitie onder de VVD aan de macht, voeren zij de 'eenbesluit planning' in, en verdrievoudigen de woningbouw per jaar, waarna de overspannen woningmarkt een aanbodoverschot ontwikkeld, en de huren binnen een tijdsbestek van tien jaar zullen dalen.

Casado schreef:

in principe is dat gewoon algemeen bekend, de prijzen kunnen stagneren en minder hard stijgen, maar zakken is bijna ondenkbaar, in dat geval verkoop je niet en blijf het in de verhuur, totdat je een juiste prijs krijgt

Ik ken een hoogleraar die je met een pak papier van eigen hand om de oren zou willen slaan om zo'n uitspraak.

Wat voor impact zal de vergrijzing bijvoorbeeld hebben? Nu nog niet, maar over tien a twintig jaar. Ik zie in de regio waar ik woon bijvoorbeeld tal van hoogbejaarden en een vergrijzende bevolking. Over twintig jaar zijn die mensen allemaal dood, en is wat nu een drukbezette villawijk is voor 60-70% van eigenaar gewisseld, wat in het topsegment dus veel doorstroming veroorzaakt.

Dat kan resulteren in het omlaag tuimelen van de prijzen, daar, of elders in een gebied met complementariteit op gebied van woningmarktsegmenten. Nu al zijn in sommige van dergelijke buurten prijsdalingen en onverkoopbaarheid te zien, waar vijf jaar geleden nog twintig kopers tegelijk elkaar ter plekke kapot stonden te bieden.


Bedenk dus waarin je gaat investeren. Wie gaan er in wonen? Hoe gaat die groep zich de komende jaren ontwikkelen? Wat zijn hun wensen? Welke maatschappelijke ontwikkelingen zouden er invloed op kunnen hebben.


Als voorbeeld daarvan kun je bijvoorbeeld kijken hoe huisjesmelkers worden aangepakt. Utrecht bijvoorbeeld deed dat. Nu is dat onder de huidige Groenlinks wethouder en college wel een epic fail door domweg panden gedwongen om te laten bouwen naar koopwoningen (hallo tekort aan studentenkamers), maar er is geen reden om te veronderstellen dat men een dergelijk hersenloos half laissez-faire half contraproductief beleid eindeloos door zal zetten.

[heggggje]

ik zou er als ik jou was nog eens extra goed overnadenken.

Dat huis wat je wilt kopen, in centrum of in buitenwijk??
In buitenwijk zijn huizen die verhuurd worden door de woningstichting goedkoper dan particulier lenen en de services zijn (meestal) beter.

Ik zou als je het zou doen in centrum huren, maar daar zijn de huisprijzen hoger en wat is de gemeente in de toekomst van plan. Waar ik woon willen ze het centrum compleet verbouwen. Je krijgt wel geld voor je pand, maar is dat wel evenveel als je had verwacht?

[T_ID]

heggggje schreef:

Je krijgt wel geld voor je pand, maar is dat wel evenveel als je had verwacht?

Onteigeningswet -> marktconforme prijs.

Met dank aan Bolkestein.

[Adore]

Casado schreef:

ik neem aan dat als ik in het contract de duur van de overeenkomst vermeld. meestal is dat een jaar. dat ik dan met een opzegtermijn van een paar maanden wel de huurders uit me pand kan krijgen.

Dat is dus niet waar. De duur van de overeenkomst is dus niet hetzelfde als dat bij bijvoorbeeld een arbeidscontract.
Als je huurder een goed huurder is en na het jaar wil blijven zitten, krijgt hij alle bescherming van het Woon- en Huurrecht. Tenzij hij gewillig vertrekt, maar daar zou ik niet te sterk op rekenen.

Ohja; zie daarvoor dus de uitgebreidere reacties hierboven.
Een opzegtermijn is al helemaal onzin.

[zoemzoem]

Ik stel even mijn vraagje hier tussendoor: hoe zit het dan met campuscontracten? Dat is een contract dat je zes maanden na je studie je kamer uit moet, mag dat dan wel zomaar? Dat is toch ook een contract voor bepaalde tijd?

[Axel11]

zoemzoem schreef:

Ik stel even mijn vraagje hier tussendoor: hoe zit het dan met campuscontracten? Dat is een contract dat je zes maanden na je studie je kamer uit moet, mag dat dan wel zomaar? Dat is toch ook een contract voor bepaalde tijd?

Dat is sinds kort als uitzonderingsgrond opgenomen in de wet. De verhuurder mag de huur opzeggen als samengevat is voldaan aan de volgende voorwaarden:
-de woonruimte is volgens het huurcontract bestemd voor studenten
-in het huurcontract is bepaald dat de woning opnieuw aan een student zal worden verhuurd
-de huurder kan niet binnen drie maanden op verzoek van de verhuurder een bewijs van inschrijving van een universiteit, hogeschool of MBO-instelling overleggen

Zie BW art. 7:274, lid 1 (aanhef en onderdeel c) + lid 4.

[zoemzoem]

ok, dankjewel

[All Out Of Love]

ik bezit een huis.

Je wilt er niet aan beginnen.....echt niet

[SuperSanne]

All Out Of Love schreef:

ik bezit een huis.

Je wilt er niet aan beginnen.....echt niet

Voor jezelf of om te verhuren?

Als het voor jezelf is: waarom raad je het af? Ik woon nog bij m'n ouders, maar ben wel een beetje aan het nadenken over wat ik later wil. Ik twijfel erg tussen kopen of huren...

[Tiño]

All Out Of Love schreef:

ik bezit een huis.

Je wilt er niet aan beginnen.....echt niet

ik wil binnenkort ook gaan kopen,
maar waar loop jij tegen aan dan?wat valt er tegen?

[Magican]

Ik ben ook benieuwd.

[Chimera]

Magican schreef:

Ik ben ook benieuwd.

Ik ook. M'n ouders hebben een huis in groningen (heeft m'n zusje gewoond) en gebruiken dit nu als hun pensioensvoorziening. Af en toe hebben ze reparaties te doen enzo, maar de studenten gedragen zich voorbeeldig.

Casado schreef:

ik neem aan dat als ik in het contract de duur van de overeenkomst vermeld. meestal is dat een jaar. dat ik dan met een opzegtermijn van een paar maanden wel de huurders uit me pand kan krijgen.

Je kan op zich wel de duur in huurcontract zetten, maar dit komt niet vaak voor. Wanneer je gaat huren, wil men liever niet in een huis zitten waar je maar voor bepaalde tijd kan zitten.

Ik zou als ik jou was wel even goed dingen uitzoeken als ik jou was. Op je 22ste een huis kopen en verhuren lijkt me geen goed plan. Omdat jij niet veel zekerheid hebt, tenzij je natuurlijk een vaste baan hebt.

Casado schreef:

dit was ook een van de problemen waar ik tegen aan liep.(in gedachte).
Maar hier zijn oplossingen voor.
1 niet melden dat je het huis gaat verhuren, dit werk bijna altijd al
2, je kan je ook op het adress inschrijven. waardoor je dus voor de belastingdienst daar woont.

In principe is het zo dat als het je eerste huis is wat je koopt, je altijd wel de rente kan aftrekken. wil je er een 2de huis bij kopen dan mag je over dat huis geen rente aftrekken,

De belasting besodemieteren is niet heel slim denk.
Ook je inschrijven in een huis, waar je zelf niet woont, is ook niet heel handig.

In principe is dat dus helemaal niet zo. Wanneer jij een huis koopt, en je woont daar niet, kan je geen kosten aftrekken. Bovendien komt daar nog bij, dat het een tweede huis is, dat dat als spaargeld gezien word. Stel dat je een pand/huis koopt van 2 ton. Dan betekend dat dus dat dat als 2 ton spaargeld gezien word! En dat schijnt dus nu extra gecontroleerd te worden


Mocht je nou perse een huis willen kopen, kan je beter een huis kopen met huurders erin. Dan betaal je ongeveer 70% van de marktwaarde. Bovendien hoef je dan geen huurders meer te zoeken


Wel kan ik je zeggen, het klinkt allemaal leuker dan het is.
De huurders van mijn huis wonen er al sinds 1974. Die betalen dan ook geen reet
Je moet er ook rekening mee houden, als je bijv een appartement koopt, dat je niet alleen de onderhoudskosten van het appartement zelf hebt, maar ook nog VvE kosten. Kosten bijv voor afval van de gemeente etc, want dat krijg je als je huiseigenaar bent. Ik hou in ieder geval niet heel veel geld over!

Ik heb mijn huis gekocht omdat het een goede investering was voor mij, omdat ik dus 70% van de marktwaarde heb betaald voor mijn appartement. En de mensen die er wonen eind 70 zijn, en ik er dan, als ze weggaan, er zelf kan wonen.

[Go]

testout.com schreef:

In principe is dat dus helemaal niet zo. Wanneer jij een huis koopt, en je woont daar niet, kan je geen kosten aftrekken. Bovendien komt daar nog bij, dat het een tweede huis is, dat dat als spaargeld gezien word. Stel dat je een pand/huis koopt van 2 ton. Dan betekend dat dus dat dat als 2 ton spaargeld gezien word! En dat schijnt dus nu extra gecontroleerd te worden

Kleine correctie: dat de Belastingdienst het tweede huis als spaarcentjes ziet (box 3) klopt wel, maar vergeet niet dat je eerst de schuld die je voor dat huis hebt, wel af mag trekken. Het saldo dat daar uitkomt, je vermogen dus in box 3 (afgezien van andere dingen), wordt belast. En dat zal niet zo hele veel zijn, op korte termijn althans.

Go schreef:

Kleine correctie: dat de Belastingdienst het tweede huis als spaarcentjes ziet (box 3) klopt wel, maar vergeet niet dat je eerst de schuld die je voor dat huis hebt, wel af mag trekken. Het saldo dat daar uitkomt, je vermogen dus in box 3 (afgezien van andere dingen), wordt belast. En dat zal niet zo hele veel zijn, op korte termijn althans.

Dat klopt ook. Maar zodra je eigen geld erin gaat stoppen zal het dus nadelig worden (in het geval van dan wil ik nog een huis gaan kopen...)

Voor mij pakte het in ieder geval niet goed uit.

[Go]

testout.com schreef:

Dat klopt ook. Maar zodra je eigen geld erin gaat stoppen zal het dus nadelig worden (in het geval van dan wil ik nog een huis gaan kopen...)

Voor mij pakte het in ieder geval niet goed uit.

Toen die 2 ton nog niet in het huis zat maar op de spaarrekening, werd het net zo goed belast.

[T_ID]

Go schreef:

Toen die 2 ton nog niet in het huis zat maar op de spaarrekening, werd het net zo goed belast.

Met als verschil dat onroerend goed met name door gemeentes wordt uitgemolken en de vermogensbelasting wel meevalt. Als je al vermogensbelasting moet betalen, want zo laag is de drempel daarvoor nu ook weer niet.

Go schreef:

Toen die 2 ton nog niet in het huis zat maar op de spaarrekening, werd het net zo goed belast.

Het was geen 2 ton. Dat was een voorbeeld.


Groen beleggen

[Chimera]

All Out Of Love schreef:

ik bezit een huis.

Je wilt er niet aan beginnen.....echt niet

Ben nog steeds benieuwd...

1

[Axel11]

sed489 schreef:

Willen banken je eigenlijk wel geld verstrekken als je als enige zekerheid hebt dat jij huurder in je huis gaat stoppen? Ik neem aan dat ze liever hebben dat je een vast inkomen hebt en dat jij zelf in je huis gaat wonen. Ze kunnen het huis toch alleen verkopen met de huurders erin?

Dat moet je dus van tevoren met de bank regelen. Veel banken doen er inderdaad moeilijk over.

[vosje16]

Ik heb een verhaal gehoord over een man die dankzij huizen kopen/verhuren rijk geworden was (op het einde had hij een 100-tal huizen), maar het is blijkbaar wel een fulltime job om alles te regelen (verhuur, herstellingen,...). Ohja, en het was een Belg...ik weet niet of het haalbaar is in Nederland...?

Persoonlijk heb ik er ook wel over nagedacht, maar 'k weet niet of het een goed idee is. Er kan zoveel verkeerd lopen...het huis staat leeg, grote problemen met het huis die je niet gezien hebt (vochtigheid in de muren,...), veel herstellingen moeten doen, huurders die niet willen betalen (vervelende huurders in het algemeen), het huis dat afbrandt (ok, die kans zal wel miniem zijn), meer kosten dan verwacht,...

Welja, moest ik ooit een huis kopen om het te verhuren, ik zou het zeker nu nog niet doen. Eerst enkele jaren werken en genoeg geld hebben, zodat het geen ramp zou zijn, moest er iets serieus mis lopen.

de huisprijzen dalen ook!

[T_ID]

Piramidespel, ban.