Huur - Servicekosten

[TheWhiteOwl]

Hallo allemaal,

Binnenkort wil ik graag wat zelfstandiger gaan wonen dan een studentenhuis. Tijd voor een appartementje dus!

Nu heb ik vaak als ik zoek dat ik bijvoorbeeld een huurprijs zie van 600 euro. Klik ik daar op en kom ik verder: rekenen ze een freaking 300 euro per maand aan service kosten?!

Nu weet niet ik wat er anders is aan appartementen dan aan studentenhuizen, maar het lijkt mij héél onwaarschijnlijk dat de verhuurder 300 euro per maand nodig heeft om het appartement te onderhouden?

Iemand enig idee wat een redelijke rato aan servicekosten is? Als ik zit te denken kost het onderhouden van een gadarobe en wc geen 300 euro van al je huurders, elke maand.

[Dylan4real]

Studentenhuizen zijn in het algemeen heel duur. Weet wel dat ze vaker ook met 1 of 2 vrienden erin gaan wonen. Je moet al een flinke baan hebben on het in je eentje te kunnen betalen. Ik denk dan eigenlijk ook niet dat hij de servicekosten omlaag japt voor 1 iemand

[TheWhiteOwl]

De service kosten hier nu, in dit studentenhuis, zijn echt héél veel lager dan wat ik tegenkom bij appartementen.
Ik zoek nu gewone appartementen, voor starters. Ik wil geen studentenhuis kopen, ik weet m'n inkomen en ik wil iets huren, wellicht met een vriend(in) van mij, maar bij het zoeken krijgen we dus steeds prima woningen, die in de beschrijving heel duur worden door gigantische servicekosten.

Vraag me gewoon af hoe het werkt, want het zal best als lokkertje zijn omdat ze goed uit zoekresultaten komen, maar hoe ze ooit op een eindafreking een bedrag van 50% de kale huurprijs kunnen krijgen is mij een raadsel. Stel dat er 10 ruimtes zijn, dat levert de verhuurder dus 3.000 euro per maand op (uitgaande van 300 euro service kosten bij huur van 600 euro). Daar kun je prima de voordeur van onderhouden en je schilder van betalen. Eigenlijk kun je dat dan wel elke maand laten doen van dat bedrijg lijkt mij o_O.

[Dylan4real]

Nu ik er zo over nadenk snap ik dat ook eigenlijk niet ik kan het proberen om op te zoeken of vragen aan een specialist. Probleem is. ik ben nu niet thuis. Ben namelijk op mijn werk maar de service kosten zijn bij mij niet zo hoog. Maar ja ik woon ook in een klere buurt dus het was te verwachten. Miss dat iemand anders het hier weet.

[WolterB]

Op dit moment huur ik particulier en komt er bovenop de kale huurprijs zo'n 35% aan servicekosten.

Bij mij is dit opgebouwd uit voorschot G/W/L (wat veel te laag ingeschat is waardoor ik nog een behoorlijke afrekening krijg. Met een goed voorschot zouden de totale servicekosten op 45% uit zijn gekomen), zuiveringslasten, waterschapslasten, rioolrecht, vastrecht GWE, onderhoud toestellen (kachel/geiser etc.), tv signaal, vastrecht afvalstoffenheffing, variabel deel afvalstoffenheffing en schoonmaakkosten.

Dit zijn grotendeels kosten waar je wanneer je een huis via de publieke sector huurt of een huis koopt ook tegenaan zult lopen. Alleen heb je dan de keuze bij welke leverancier te producten afneemt, welke producten je afneemt en zit je niet vast aan een voorschot door de verhuurder opgelegd en waar deze verhuurder waarschijnlijk ook nog een bedrag aan over wil houden.

[TheWhiteOwl]

Hmz, bij deze beschrijving staat niet exact wat er onder service valt. Wellicht dat iemand er meer uit kan opmaken:

"600 kale huur. Vervolgens staat er, let op, dit is de huurprijs exclusief service, berging, levering en diensten. De uiteindelijke huurprijs is 900 euro exclusief gas, water en electra."

Zoals ik het dus begrijp, is de 300 euro service kosten voor het onderhouden van keuken, schoonmaak (de gang?) en onderhoud boiler ed. Het aanzienlijke deel van GWL zit hier dus niet eens bij in. Wat mij niet echt duidelijk is, is of ik zelf nog gemeentebelastingen moet betalen. Wellicht dat het in de branche gebruikelijk is dat de huurder of juist de verhuurder dit doe, maar het staat er niet expliciet bij.

In zo'n geval, lijkt 300 euro mij erg veel. Ik zou stukken goedkoper uit zijn die 300 euro niet te betalen en zelf een schoonmaker voor de gang te vinden en me erzelf in te voorzien voor eventuele reparaties aan gasfornuis of boiler. Nu snap ik dat hij er wellicht nog een winstmarge op gooit (al zou de huur zijn winstmarge moeten zijn volgensmij, niet de bijkomende service), maar dan nog, het lijkt me vrij hoog om 50% te rekenen exclusief GWL.

[Hawahaai]

Bij onze (koop)flat betaalden we 135 euro servicekosten, waarvan bijna de helft voor het voorschot voor de verwarming (de rest van g/w/l viel daarbuiten). De rest was voor schoonmaak algemene delen en onderhoud. En onze VvE had de financiën keurig op orde, in de soortgelijke flat naast ons betaalden ze 215 voor eenzelfde appartement.

[Axel11]

300 euro per maand (exclusief gas, water, licht) gaat geen stand houden. Onderhoud van een CV-ketel mag ook NIET in de servicekosten zitten, de verhuurder moet dit zelf betalen. Eventuele geisers en boilers vallen wel onder de servicekosten.

In dit soort gevallen kun je het huurcontract tekenen en vervolgens gelijk de verhuurder schriftelijk verzoeken om (het voorschot op) de servicekosten lager vast te stellen. Doet hij dat niet, dan kun je de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen. Dat is een eenvoudige procedure, heb je geen advocaat/jurist voor nodig. De uitspraak is bindend.

Zie: https://formulieren.huurcommissie.nl...t_huurders.pdf

Als het overigens een zelfstandig appartement is (eigen toilet en keuken), dan zal vrijwel altijd de huurder zelf de gemeentelijke en waterschapsbelastingen betalen.

[Daantje_0705]

Is er toevallig een lift? Dat drijft servicekosten wel omhoog met onderhoudscontract enzo.

[Axel11]

Daantje_0705 schreef:

Is er toevallig een lift? Dat drijft servicekosten wel omhoog met onderhoudscontract enzo.

Onderhoud mag niet in de servicekosten zitten, elektriciteit ervoor wel.

[TheWhiteOwl]

Axel11 schreef:

300 euro per maand (exclusief gas, water, licht) gaat geen stand houden. Onderhoud van een CV-ketel mag ook NIET in de servicekosten zitten, de verhuurder moet dit zelf betalen. Eventuele geisers en boilers vallen wel onder de servicekosten.

In dit soort gevallen kun je het huurcontract tekenen en vervolgens gelijk de verhuurder schriftelijk verzoeken om (het voorschot op) de servicekosten lager vast te stellen. Doet hij dat niet, dan kun je de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen. Dat is een eenvoudige procedure, heb je geen advocaat/jurist voor nodig. De uitspraak is bindend.

Zie: https://formulieren.huurcommissie.nl...t_huurders.pdf

Als het overigens een zelfstandig appartement is (eigen toilet en keuken), dan zal vrijwel altijd de huurder zelf de gemeentelijke en waterschapsbelastingen betalen.

Een CV ketel mag niet in de service kosten zitten, maar een boiler wel? Bij googelen vond ik dit ook lastig; wanneer mag een verhuurder nu wel en niet iets in rekening brengen? Het onderscheid is zo vaag in mijn ogen. Maar jij lijkt hier meer verstand van te hebben, weet jij hoe ik dit het beste kan zien?

Hoe dan ook: het lijkt me raar om een huurovereenkomst te tekenen en de dag erna naar de huurcommissie te gaan. Hoewel het natuurlijk kan, het is geen goede start met de verhuurder relatie. Bovendien: stel dat de huurcommissie besluit dat de servicekosten wel zo hoog mogen zijn dan zit je er alsnog mee, en toch de relatie-schade. Bovendien brengt het op het moment van huren tot besluit wat vervelende onzekerheid over de kosten met zich mee.

Als ik bij voorbaat naar de huurcommissie ga heb ik natuurlijk weer de kans ik de huurovereenkomst in zijn geheel niet zou krijgen, omdat er misschien een andere belanghebbende wel de servicekosten wil betalen.

[Daantje_0705]

Een verhuurder is toch verplicht om de servicekosten uit te splitsen en te verantwoorden?

[Axel11]

TheWhiteOwl schreef:

Een CV ketel mag niet in de service kosten zitten, maar een boiler wel? Bij googelen vond ik dit ook lastig; wanneer mag een verhuurder nu wel en niet iets in rekening brengen? Het onderscheid is zo vaag in mijn ogen. Maar jij lijkt hier meer verstand van te hebben, weet jij hoe ik dit het beste kan zien?

Hoe dan ook: het lijkt me raar om een huurovereenkomst te tekenen en de dag erna naar de huurcommissie te gaan. Hoewel het natuurlijk kan, het is geen goede start met de verhuurder relatie. Bovendien: stel dat de huurcommissie besluit dat de servicekosten wel zo hoog mogen zijn dan zit je er alsnog mee, en toch de relatie-schade. Bovendien brengt het op het moment van huren tot besluit wat vervelende onzekerheid over de kosten met zich mee.

Als ik bij voorbaat naar de huurcommissie ga heb ik natuurlijk weer de kans ik de huurovereenkomst in zijn geheel niet zou krijgen, omdat er misschien een andere belanghebbende wel de servicekosten wil betalen.

Wat betreft onderhoudskosten wordt gekeken of iets roerend of onroerend is: het onderscheid is inderdaad niet altijd duidelijk. Een CV-installatie wordt zo moeilijk te verwijderen geacht dat deze onroerend is en dat de kosten voor rekening van de verhuurder komen. Een boiler in bijv. de keuken of een gaskachel in de woonkamer is veel makkelijker te verwijderen (en te plaatsen), dus kosten voor de huurder.

Je kunt niet bij voorbaat naar de Huurcommissie, je moet eerst huurder zijn.

Het is heel simpel: of je tekent het huurcontract (waarin de verhuurder in principe verplicht is om de servicekosten te specificeren) en gaat zo nodig naar de Huurcommissie (en ik weet zeker dat de Huurcommissie die 300 euro flink zal verlagen), of je laat deze woning schieten

[TheWhiteOwl]

harhar, ja inderdaad. Vervelende is dat het voor mij als starter lastig in te schatten is wat redelijke service kosten zijn. Ook GWL inschatten is vervelend. We wonen nu met z'n 6e en betalen 75e pp per maand en dan houden we ruim over aan het einde van het jaar. Als ik het Nibud kijk is het meer dan het dubbele voor 2 personen. Terwijl dit studentenhuis een hoekhuis is.

[Daantje_0705]

Ik betaal voor gas en elektra 105 euro per maand voor 2 personen voor een klein 2 kamer begane grond appartement en een tientje voor water.

[Axel11]

TheWhiteOwl schreef:

harhar, ja inderdaad. Vervelende is dat het voor mij als starter lastig in te schatten is wat redelijke service kosten zijn. Ook GWL inschatten is vervelend. We wonen nu met z'n 6e en betalen 75e pp per maand en dan houden we ruim over aan het einde van het jaar. Als ik het Nibud kijk is het meer dan het dubbele voor 2 personen. Terwijl dit studentenhuis een hoekhuis is.

Als je een specificatie van de servicekosten vraagt aan de verhuurder (hopen dat hij die heeft), kan ik wel een redelijke schatting voor je maken.

Ik woon zelf alleen in een appartement (circa 45 m2, gebouwd in 1997) en betaal aan servicekosten per maand € 6 elektriciteit (verlichting op de galerijen, twee liften en een waterpomp) en € 10 aan schoonmaakkosten.

Individuele energie is € 51, water € 9 per maand.

[TheWhiteOwl]

Het lijkt me dat de verhuurder een specificatie van de kosten moeten hebben, anders is het lastig de voorschotten van de service kosten ook maar een beetje juist in the schatten? Hoewel als het excl. GWL is ik me voor kan stellen dat de verhuurder het niet weet.

Net even zitten rekenen maar damn, huisjes en huur zijn duur ;(. Of ik schat iets fout in. Kan ook.

[hookee]

Ik snap de truc wel, die 300 Eur krijgt hij schoon in 't handje, de huur met hij verantwoorden als inkomen..
Aan de andere kant, kun JIJ, bij een lagere huur dan 700 Euro, wel huurtoeslag krijgen, daarboven weer niet. Maar 300 sevicekosten en dan óók nog eens exclusief electra, water en gas is ridicuul en daar huur je een hele gezinswoning voor (die je vervolgens weer kan onderverhuren aan mede studenten..)
Makelaars verhuren trouwens ook woningen die te koop staan, de vraag is echter of ze daar studenten toelaten..

[TheWhiteOwl]

Ik krijg geen huurtoeslag, ongeacht waar ik woon en tegen welke prijs ^_^.

Overigens ben ik geen student meer, vandaar dat ik ook weg wil uit het studentenhuis. Het was nog even leuk na mijn afstuderen, maar op doordeweekse dagen leeft hier altijd wat dat mij 's nachts wakker maakt, terwijl het juist in het weekend uitgestorven is. Nu met zo'n 40 urige baan toch wat meer geld, dus tijd om in woonruimte ook maar eens een klein stapje vooruit te gaan maken : ).

[Daantje_0705]

Makelaars vragen vaak ook een inkomenseis van 4 of 5x de huurprijs.

[TheWhiteOwl]

Yeah, soms 3, tenminste, die ene die ik bij toeval belde. Maar opzich, ik werk 40 uur per week en als een vriend(in) er bij komt wonen zullen die ook enig zekerheid over inkomen kunnen inbrengen. Dusja, ik kan geen villa huren, maar meer dan 16m² moet toch wel lukken : ).

Overigens bij bellen is het vaak ook in orde als je bijvoorbeeld meer borg betaald. Ik neem aan dat in goed overleg er wel veel kan, de verhuurder wil gewoon zekerheid dat de huur betaald wordt. Als er een helder, duidelijk en betrouwbaar persoon tegen over hem zit is dat al snel anders dan iemand die in z'n vieze broek, naar rook ruikend slechte voorbeelden uit zijn levensverhaal zit te vertellen. Denk ik.

[Ivo]

Op de site van de huurcommissie is veel te lezen over wat er wel en niet onder de servicekosten mag vallen.

Grof gezegd kun je stellen dat onderhoud aan het gebouw en de technische installaties (CV, lift, centrale afzuiging, elektra etc) inbegrepen zijn in de kale huur.
Servicekosten kunnen bestaan uit diensten en leveringen: Schoonmaak gemeenschappelijke ruimten, onderhoud gemeenschappelijke tuin, levering van g/w/l/ tv / internet / vaste telefonie, doorberekening van gemeentelijke- en waterschapslasten indien die wettelijk voor rekening van de BEWONER zijn. Let op dat niet de heffingen voor EIGENAREN (zoals bijvoorbeeld WOZ en een deel van de waterschapsbelasting) worden doorberekend.

Een verhuurder mag op de servicekosten géén winst maken, wel mag hij maximaal 10% extra in rekening brengen als administratiekosten. De verhuurder is wettelijk verplicht na afloop van elk jaar een overzicht te sturen van de werkelijk gemaakte kosten en is verplicht het bedrag wat de huurders eventueel teveel betaald hebben weer terug te betalen. Omgekeerd mag hij de huurders ook een rekening sturen als er te weinig aan voorschotten is betaald.

In de meeste gevallen is 300 euro servicekosten voor een huurwoning wat aan de hoge kant.
Maar als echt alles er bij inbegrepen is, kán het in de buurt van de waarheid liggen.
G/w/l is al snel 100 euro (of meer als de woningen slecht geïsoleerd zijn), tv/internet als je dat zelf moet afsluiten kost 40-50 euro, gemeentelijke lasten 30 euro. Dan nog een tientje elektra voor de verlichting van trappenhuis, gangen etc, 20 tientjes voor het schoon en netjes houden van de gemeenschappelijke ruimten binnen en buiten.
Als er een huismeester aanwezig is op één of meerdere dagen lopen de kosten ook aardig verder op. Boven de 200 euro servicekosten is dus zeker goed haalbaar. Maar dan betaal je buiten de 'huur' (bijna) niks meer zelf.

Indien je nog wel dingen als g/w/l, tv en internet, gemeentelijke belastingen ed. zelf moet betalen, kun je er donder op zeggen dat de werkelijke servicekosten véél lager liggen. Schoonmaak, elektra ed. van de gemeenschappelijke ruimten kom je nooit verder dan een paar tientjes per maand. In dat geval kun je dus na afloop van het jaar een enorm bedrag terugvorderen van de verhuurder. Eventueel met ondersteuning van de huurcommissie als de verhuurder niet vrijwillig met een (JUISTE!) eindafrekening van de servicekosten over de brug komt. Naast het recht op een jaarlijkse eindafrekening heb je als huurder ook recht op inzage in de ORIGINELE facturen van de kosten uit het servicekostenoverzicht. Elke euro waarvan de verhuurder niet kan aantonen dat hij die betaald heeft, daarvan hoef jij als huurder jouw aandeel ook niet te betalen.

[Daantje_0705]

De discussie over eindafrekening van elektra en het juiste gebruik van een combiketel heb ik afgesplitst naar hier

[Axel11]

Heel toevallig kwam ik deze cijfers van het CBS tegen, gemiddelde servicekosten per maand in 2013:

Huismeester € 8,26
Schoonmaakkosten € 11,81
Verlichting € 8,00
Tuinonderhoud € 5,81
Ramen wassen € 3,77
Beheer / administratie € 2,57
Onderhoud dienst- en recreatieruimte € 6,51
Overige kosten € 7,16