Gemeente dwingt tot verbouwing (iemand kennis van de Woningwet?)

[ganralph]

De gemeente wil onze buurt grootschalig opknappen. Alle woningen (gebouwd sinds eind 19e eeuw) moeten op hetzelfde niveau van onderhoud, veiligheid en wooncomfort komen. Denk daarbij aan zaken van fundering en gevels tot ventilatie en automatische deuropeners voor bovenwoningen.)
Een groot deel (waaronder ons huis) is echter particulier bezit en nu is het volgens de gemeente de bedoeling dat we wel allemaal mee doen aan het project. (Voor de duidelijkheid: er is niet tot nauwelijks subsidie beschikbaar, dus het moet uit eigen zak komen.)

Nu zijn we niet te beroerd om in ons huis te investeren, maar het dwingende karakter en de omvang van de eisen stoot ons enigszins tegen de borst.

Nu had ik daarom een aantal vragen voordat ik met de gemeente ga praten.

1) Mag en kan de gemeente ons dwingen tot kostbare verbouwingen? (zie ook de quotes onderaan)
2) Het huis is nu bewoonbaar en goed onderhouden. Is het daarom redelijk dat ze van een 19e eeuws pand vragen dat het aan de eisen voor nieuwbouw voldoet?
3) Hoeveel kunnen ze eisen in het kader van "wooncomfort" en "milieu"? Dubbelglas e.d. verplichten lijkt me erg ver gaan; ik heb bij wijze van spreken toch het recht om in een tochtig huis te wonen?
4) De gemeente heeft enkele "vaste partijen" voor het project. Hoe sta ik in mijn recht om de werkzaamheden door anderen uit te laten voeren?


Bonus: de gemeente verwijst naar de Woningwet. Deze is in erg algemene termen opgesteld, dus hoe kom ik er achter wat (in de praktijk) redelijke eisen zijn?

art. 1b, lid 2.
Het is verboden:
a. een bestaand gebouw in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat gebouw van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, tweede lid;
b. een bestaand bouwwerk, niet zijnde een gebouw, in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat bouwwerk van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, vierde lid;
c. een bestaande standplaats in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van die standplaats van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, zesde lid.

en daaruit volgend, art. 2:

1.Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden uit het oogpunt van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu technische voorschriften gegeven omtrent het bouwen van woningen, woonketen, woonwagens en andere gebouwen.
2.Bij of krachtens de in het eerste lid bedoelde algemene maatregel van bestuur worden voorts uit het oogpunt van veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid voorschriften gegeven omtrent de staat van bestaande woningen, woonketen en woonwagens en van bestaande andere gebouwen.
3.Bij of krachtens de in het eerste lid bedoelde algemene maatregel van bestuur worden voorts uit het oogpunt van veiligheid, gezondheid en milieu technische voorschriften gegeven omtrent het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde.
4.Bij of krachtens de in het eerste lid bedoelde algemene maatregel van bestuur worden voorts uit het oogpunt van veiligheid en gezondheid technische voorschriften gegeven omtrent de staat van bestaande bouwwerken, geen gebouw zijnde.
5.Bij of krachtens de in het eerste lid bedoelde algemene maatregel van bestuur worden voorts uit het oogpunt van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en milieu technische voorschriften gegeven omtrent het bouwen van standplaatsen.
6.Bij of krachtens de in het eerste lid bedoelde algemene maatregel van bestuur worden voorts uit het oogpunt van veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid technische voorschriften gegeven omtrent de staat van bestaande standplaatsen.
7.Aan een voorschrift omtrent het bouwen van een bouwwerk of standplaats kunnen voorschriften worden verbonden.
8.Een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in het eerste lid, treedt niet eerder in werking dan twee maanden na de datum van uitgifte van het Staatsblad waarin hij is geplaatst. Van de plaatsing wordt onverwijld mededeling gedaan aan beide kamers der Staten-Generaal.

ik weet verder niet wat de regels zijn ofzo,

maar mss als je aan mensen uit de straat enz. vraagt wat zij ervan vinden kunnen jullie met zn allen naar de gemeente gaan om bezwaar te maken.
ik heb zulke situaties nog nooit gehoord.

wel dat de gemeente een wijk wilde veranderen maar dan ook echt alle huizen slopen enzo, toen werden die mensen gedwongen hun huis uit te gaan, ze kregen toen wel vergoeding van de gemeente(best veel zelfs) en ze hadden 2 jaar de tijd om een nieuwe woning te vinden.

Ik zou je toch vooral willen aanraden professionele hulp te zoeken. Dat zul je vroeg of laat toch een keer moeten doen.

[ganralph]

Nou ja, zoals gezegd ben ik niet per se tegen (het is nog niet duidelijk wat er aan onze woning precies gedaan "moet" worden). Maar gezien de dwingende toon van het geheel, wil ik een beetje een weerwoord kunnen hebben zodra er een gemeentefiguur langskomt. Ik wil me niet laten overrompelen zeg maar.

Kortom, ik ben me niet aan het voorbereiden op een rechtszaak of zo en ik ga er ook niet vanuit dat het zo ver komt, maar ik wil wel even weten waar ik sta als eigenaar, want de communicatie met de gemeente is wat stroefjes.

"..die niet voldoet aan de op de staat van dat gebouw van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, tweede.."

Wat is voor zijnde voorschriften zijn voor jouw huis van toepassing? Ik zou dit bij de gemeente opvragen.

Kijk ook heel goed in de lokale krant ed. Meestal (altijd) publiceren ze daar maatregelen / besluiten waartegen je beroep kunt instellen. Dat kunnen ze heel stiekem doen, als ze dingen erdoor willen krijgen. Bij het verstrijken van de beroepstermijn kun je niet meer apelleren.

Voor de rest: wat Mar_TFD zegt. Dit zijn heel complexe zaken, dat bestuursrecht.

De gemeente kan je hier niet toe dwingen, punt uit.

deadlock schreef:

De gemeente kan je hier niet toe dwingen, punt uit.

Bron? Hoe ben je zo zeker van je zaak?

BlackBetty schreef:

Bron? Hoe ben je zo zeker van je zaak?

Het is jouw eigendom. Het zit ongeveer zo dat de gemeente wel kan eisen dat je huis niet verkrot en ze hebben de macht om een schilderbedrijf te laten komen om jouw huis te schilderen en dat vervolgens op jou te verhalen, maar als je huis in normaal leefbare staat is, dan hebben ze geen poot om op te staan.

deadlock schreef:

Het is jouw eigendom. Het zit ongeveer zo dat de gemeente wel kan eisen dat je huis niet verkrot en ze hebben de macht om een schilderbedrijf te laten komen om jouw huis te schilderen en dat vervolgens op jou te verhalen, maar als je huis in normaal leefbare staat is, dan hebben ze geen poot om op te staan.

Dat ligt, zoals ik al eerder zei, aan de voorschriften die op jouw huis (jouw type huis) van toepassing zijn.


Lucky Luciano Naamzoek

Commando schreef:

Dat ligt, zoals ik al eerder zei, aan de voorschriften die op jouw huis (jouw type huis) van toepassing zijn.

http://www.google.co.uk/search?hl=en...=&oq=&gs_rfai=

Nul relevante resultaten. Denk je serieus dat dit niet eerder gevraagd zou zijn als het opgelegd zou zijn?

[ganralph]

De basis voor dit alles is dat elk huis aan het Bouwbesluit moet voldoen. Op zich niet vreemd, alleen is het m.i. wat overdreven om elke woning in deze buurt van binnen en buiten te inspecteren of aan de eisen wordt voldaan. (Een buurman gaf al aan het inventariseringsbedrijf niet binnen te laten zonder bevel tot binnentreding )

Afijn, het punt waar ik het meeste mee zit, is dat de gemeente zelf eisen heeft toegevoegd. Het Bouwbesluit is een document van VROM en zal ongetwijfeld oplegbaar zijn, maar ik twijfel of elke gemeente hier zelf nog een schepje bovenop mag doen, en of deze aanvulling dan dezelfde status heeft als het echte Bouwbesluit.

[Ivo]

Een gebouw dient inderdaad aan het bouwbesluit te voldoen. Maar dan wel het geldende bouwbesluit ten tijde van de bouw of de laatste grondige renovatie.

Wanneer je nu kozijnen gaat vervangen, moet het glas in de nieuwe kozijnen voldoen aan de huidige eisen voor isolatie, dus dubbelglas. Maar zolang je gewoon elke 3 of 4 jaar je kozijnen goed in de verf zet en beginnende rotte plekken goed behandelt, mag je je enkel glas lekker laten zitten.

Zelfde geldt voor bijvoorbeeld het dak. Het vervangen van een kapotte dakpan of het aanbrengen van alleen een nieuwe bitumenlaag op een plat dak is geen reden om je dak meten te moeten isoleren. Zodra je ook het dakbeschot gaat aanpakken, zul je wel moeten gaan isoleren volgens de huidige normen.

Voor zaken die bij een grote verbouwing of renovatie niet op een redelijke manier zijn aan te passen aan het huidige bouwbesluit en niet echt van invloed zijn op de veiligheid, kan ontheffing worden gevraagd. Denk hierbij aan plafondhoogtes of afmetingen van deuren. Daarvoor worden nu wat ruimere afmetingen aangehouden als vroeger, maar het nogal veel werk om alle deuren te vergroten zonder dat het nu echt veel meer wooncomfort oplevert.

Voor wat betreft de veiligheid kan er wel aanvullende wetgeving zijn waaraan ELK gebouw moet voldoen (meestal na een overgangsperiode). Het gaat dan meestal echter om grotere gebouwen (denk aan rookmelders, noodverlichting, brandblussers, elektrische- en gas installatie etc).

ganralph schreef:

1) Mag en kan de gemeente ons dwingen tot kostbare verbouwingen? (zie ook de quotes onderaan)

Nee die bevoegheid komt de gemeente niet toe. Het bouwbesluit is een behoorlijk complex geheel, het beste dat je kan doen dat is de verbouwing afwijzen en de gemeente om jurisprudentie vragen waaruit blijkt dat zij de bevoegheid hebben om de verbouwing op te leggen. In beginsel kan trouwens alleen een rechter dat verplichten, dus zo'n vaart zal het niet lopen

2) Het huis is nu bewoonbaar en goed onderhouden. Is het daarom redelijk dat ze van een 19e eeuws pand vragen dat het aan de eisen voor nieuwbouw voldoet?

Nee, laat ze maar aantonen dat het pand in slechte staat verkeerd. Uiteraard laat je ze daarvoor niet binnen.

3) Hoeveel kunnen ze eisen in het kader van "wooncomfort" en "milieu"? Dubbelglas e.d. verplichten lijkt me erg ver gaan; ik heb bij wijze van spreken toch het recht om in een tochtig huis te wonen?

Er valt niets te eisen, de enige eis is dat ALS je gaat verbouwen je moet voldoen aan het bouwbesluit. Maar je hoeft niet te verbouwen om aan het bouwbesluit te voldoen.

4) De gemeente heeft enkele "vaste partijen" voor het project. Hoe sta ik in mijn recht om de werkzaamheden door anderen uit te laten voeren?

Dat recht heb je natuurlijk, de gemeente is niet bevoegd om werkzaamheden in/aan jouw woning te verrichten zonder jouw toestemming.

Bonus: de gemeente verwijst naar de Woningwet. Deze is in erg algemene termen opgesteld, dus hoe kom ik er achter wat (in de praktijk) redelijke eisen zijn?

Moeilijk, maar laat de gemeente maar aantonen dat de eisen redeijk zijn.

deadlock schreef:

Het is jouw eigendom. Het zit ongeveer zo dat de gemeente wel kan eisen dat je huis niet verkrot en ze hebben de macht om een schilderbedrijf te laten komen om jouw huis te schilderen en dat vervolgens op jou te verhalen, maar als je huis in normaal leefbare staat is, dan hebben ze geen poot om op te staan.

Ik denk niet dat de gemeente die macht heeft, daarvoor zal toch een uitspraak nodig zijn. Anders zou ik gewoon de politie bellen en aangifte doen van vandalisme.

[ganralph]

Dank allemaal. Ik heb nu tenminste een beetje iets van een idee waar ik moet beginnen als er iets me niet zint

Lucky Luciano schreef:

Ik denk niet dat de gemeente die macht heeft, daarvoor zal toch een uitspraak nodig zijn. Anders zou ik gewoon de politie bellen en aangifte doen van vandalisme.

True, maar zie bijvoorbeeld de pandjesgestapo.