Recht als huurder

Mag je je sloten vervangen zonder de sleutel te geven aan je huurbaas?

Wat moet je doen als je riool verstopt is en de huurbaas niet reageerd op je meldingen daarover en er dus niks aan doet waardoor je dus niet kan douchen en alles onder de zooi zit zodra het een beetje regent of je doucht etc...? ( particulier verhuur)

[Martiño]

Nee, je kunt niet zomaar je sloten vervangen en je huisbaas de toegang ontzeggen. De woning blijft eigendom van je huisbaas. Als jij het nodig vindt om de sloten te vervangen mag dat alleen met toestemming van de eigenaar van de woning, en je moet direct een kopie aan de eigenaar overhandigen. Anders wordt het gezien als een poging van jou om de woning aan jezelf toe te eigenen en dat is uiteraard strafbaar.
Als de reden om de sloten te vervangen terecht is (bijv. omdat het huidige slot onveilig is) moet de verhuurder opdraaien voor de kosten. Als jij zonder reden de sloten vervangt (hoewel ik niet zou weten waarom je dat doet, behalve om de woning toe te eigenen, wat dus niet mag), moet je zelf opdraaien voor de kosten.

Je huisbaas mag overigens nooit je huis binnenkomen zonder jouw toestemming, of je nu thuis bent of niet, behalve in noodgevallen.

Wat betreft je riolering:
Als je zelf het probleem niet kan verhelpen (bijv. met een ontstopper) en het probleem in het riool zelf zit, moet je het probleem melden bij de huisbaas. De verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud en reparaties, hij moet vervolgens actie ondernemen en is verantwoordelijk voor het zo snel als mogelijk oplossen van het probleem (bijv. door zelf langs te komen of een vakman in te schakelen).
Als je verhuurder in gebreke blijft omdat jij hem onmogelijk kunt bereiken of niet reageert op meldingen (en zeker als het een acuut probleem betreft) sta je in principe in je recht om zelf een vakman in te schakelen en de rekening vervolgens bij je huisbaas te neer te leggen.

Je huisbaas moet dan de rekening betalen en mag dit niet weigeren. Hij is immers in gebreke gebleven door niet te reageren op meerdere berichten en is zijn verplichtingen niet nagekomen, waardoor jij gedwongen was om die verplichting over te nemen.

Ik weet het niet zeker, maar het kan zijn dat als je huisbaas weigert om de rekening te betalen dat je dit bedrag mag inhouden op de huur. Misschien dat je zelfs een korting op de huur mag rekening wegens verminderd huurgenot, omdat hij niet reageert op je klachten en je niet fatsoenlijk kunt douchen.

Wat ik je sowieso aanraad is om
a) dit voorval goed te documenteren (bewaar mailtjes, rekeningen, schrijf datum+tijd van telefoongesprekken op) zodat je eventueel je zaak hard kunt maken, en
b) om altijd een open lijn te houden richting je huisbaas. Probeer zo veel mogelijk contact te zoeken, spreek voicemails in, stuur e-mails en zeg duidelijk wat je gaat ondernemen. Probeer een samenwerkende houding aan te nemen richting je huisbaas. Onderneem pas actie als je zeker weet dat je in je recht staat en blijf altijd beleefd!
Je mag dan misschien wel in je recht staan, maar een huisbaas kan je leven behoorlijk zuur maken als hij de pik op je heeft.

Eventueel kun je ook nog contact opnemen met je rechtsbijstandverzekering en advies inwinnen bij de huurcommissie of de woonbond (hoewel ik niet weet of die ook iets voor particulieren doen, maar er staat vast info op hun website die ook voor particulieren van toepassing is).

[Martiño]

Ik vergiste me mbt de sleutels, dan geldt dus dit:

Ivo schreef:

Sloten vervangen mag wél, mits je daarmee geen toegang blokkeert voor gezamenlijke ruimtes. Het slot van je eigen kamer of appartement mag je dus gewoon blokkeren, als er niemand anders in hoeft te kunnen om bijvoorbeeld bij de gezamenlijke badkamer of wasmachine te komen. De gehuurde woning is misschien niet je juridisch eigendom, maar niemand anders dan jij als huurder heeft het gebruiksrecht van jouw woning. Dus ook de verhuurder niet.
Om om jezelf te beschermen tegen ongewenst betreden van jouw woonruimte, mag je alle maatregelen treffen die jij nodig vindt, zolang je bij het opzeggen van de huur maar weer alles in originele staat kan terugbrengen. Grootscheepse verbouwingen zijn dus geen optie, maar de cilinders van je sloten vervangen is geen enkel probleem. En je hoeft dan echt geen kopie van de nieuwe sleutel aan je verhuurder te geven.

WEL de oude cilinders en sleutels goed bewaren, zodat je bij het einde van je huurperiode alles weer in de oude staat kan terugbrengen.

Wel ben je als verhuurder verplicht om de verhuurder (of iemand die door hem wordt ingehuurd) toegang te geven tot jouw woonruimte voor het uitvoeren van onderhoud en reparaties. Denk aan de jaarlijkse controle van de gaskachel/geiser/CV-ketel of het verhelpen van een lekkage. Hiervoor moet de verhuurder of de persoon die het werk uitvoert een afspraak met je maken zodat jij kunt zorgen dat er iemand aanwezig is.

Ik heb sterk het vermoeden dat mijn huurbaas mijn woning betreedt als ik niet thuis ben ( maar dat kan ik niet bewijzen natuurlijk) vandaar dat ik mijn sloten had willen veranderen.. natuurlijk mag dat niet van hun dus toestemming zou ik nooit krijgen daarvoor.

Ik heb 2 binnendeuren ( naar de slaapkamer) zou ik daar wel een schuifslotje/hangslotje op mogen zetten? dan laat ik die van de voordeur gewoon zoals het is maar dan zijn mijn slaap/woon kamers niet te betreden, de badkamer/keuken wel gewoon maar dat maakt me niet zoveel uit.

Ik kan de riolering niet zelf oplossen want het is een verouderde riolering en een half jaar geleden is dat nog helemaal schoongespoten, ontstopper enz helpt daar niet tegen dat heb ik al geprobeerd. Het kan het regenwater gewoon niet aan ofzo en deels verstopping.

Ik ben bang dat als ik zelf iemand ervoor laat komen hun ZEKER niet gaan betalen en ik ga echt geen 1000 euro of hoeveel het kost betalen voor nieuwe riolering dat heb ik gewoon niet.

Ik bewaar mijn mailtjes wel waarop ik op tijd contact heb gezocht erover.

Ik weet wel dat je nooit de huur in mag houden ofzo dus dat durf ik niet te doen eigenlijk..

Ze hebben al zwaar de pik op me helaas dus erger kan het niet worden gok ik... ( dat komt omdat hun toen ook al de rekening moesten betalen voor de riolering en daarom reageren ze ze expres niet denk ik, ik denk dat ze denken: we reageren niet dan schakelt ze zelf wel iemand in en moet ze zelf betalen)

Martiño schreef:

Ik vergiste me mbt de sleutels, dan geldt dus dit:

Bedankt! er zijn geen gezamelijke ruimtes en de gaskachel/geiser/CV-ketel zit bij hun.
Dus ik kan gerust de sloten vervangen? ze worden dan wel heel boos maarja ik voel me veiliger dan
Ik wil hun natuurlijk GEEN sleutel geven dan heeft het geen nut voor mij..

[Axel11]

Martiño schreef:

Nee, je kunt niet zomaar je sloten vervangen en je huisbaas de toegang ontzeggen. De woning blijft eigendom van je huisbaas. Als jij het nodig vindt om de sloten te vervangen mag dat alleen met toestemming van de eigenaar van de woning, en je moet direct een kopie aan de eigenaar overhandigen. Anders wordt het gezien als een poging van jou om de woning aan jezelf toe te eigenen en dat is uiteraard strafbaar.
Als de reden om de sloten te vervangen terecht is (bijv. omdat het huidige slot onveilig is) moet de verhuurder opdraaien voor de kosten. Als jij zonder reden de sloten vervangt (hoewel ik niet zou weten waarom je dat doet, behalve om de woning toe te eigenen, wat dus niet mag), moet je zelf opdraaien voor de kosten.

Je huisbaas mag overigens nooit je huis binnenkomen zonder jouw toestemming, of je nu thuis bent of niet, behalve in noodgevallen.

Je mag de sloten wel zelf zonder toestemming vervangen. Je hoeft je huisbaas ook geen sleutel te geven, tenzij hij zelf bijvoorbeeld van de deur gebruik moet maken omdat hij er zelf woont. Wel moet je in principe bij verhuizing de originele sloten weer monteren.

De huisbaas mag inderdaad nooit je huis binnenkomen zonder jouw toestemming, of je nu thuis bent of niet, behalve in noodgevallen. Dan moet hij dus, als hij geen sleutel heeft, een slotenmaker inschakelen.

Wat betreft het verstopte riool:
- Voor rekening van de huurder komen in het algemeen de schoonmaak- en ontstoppingskosten aan leidingen, rioleringen en goten, die uitsluitend voor huurders woonruimte dienen, tenzij de verstoppingen worden veroorzaakt door technische gebreken aan het rioleringsstelsel.
- Zodra er sprake is van gemeenschappelijke rioleringen en leidingen, in de zin van gemeenschappe-lijk voor verschillende zelfstandige woonruimten, komen de kosten van het schoonmaken en ont-stoppen voor rekening van de verhuurder.

[Axel11]

April20 schreef:

Ik kan de riolering niet zelf oplossen want het is een verouderde riolering en een half jaar geleden is dat nog helemaal schoongespoten, ontstopper enz helpt daar niet tegen dat heb ik al geprobeerd. Het kan het regenwater gewoon niet aan ofzo en deels verstopping.

Ik ben bang dat als ik zelf iemand ervoor laat komen hun ZEKER niet gaan betalen en ik ga echt geen 1000 euro of hoeveel het kost betalen voor nieuwe riolering dat heb ik gewoon niet.

Ik bewaar mijn mailtjes wel waarop ik op tijd contact heb gezocht erover.

Ik weet wel dat je nooit de huur in mag houden ofzo dus dat durf ik niet te doen eigenlijk..

Het is een technisch gebrek dus. Dit is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. In zo'n geval kun je een verzoek indienen bij de Huurcommissie (kost € 25,- behandelingskosten, maar is gratis als je een laag inkomen hebt): als de klacht gegrond is, verlaagt de Huurcommissie de huur naar vaak 30% van de wettelijk maximaal toegestane huur tot dat het probleem is opgelost.

Alleen de Huurcommissie (of de kantonrechter) kan besluiten de huur te verlagen.

Axel11 schreef:

Het is een technisch gebrek dus. Dit is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. In zo'n geval kun je een verzoek indienen bij de Huurcommissie (kost € 25,- behandelingskosten, maar is gratis als je een laag inkomen hebt): als de klacht gegrond is, verlaagt de Huurcommissie de huur naar vaak 30% van de wettelijk maximaal toegestane huur tot dat het probleem is opgelost.

Alleen de Huurcommissie (of de kantonrechter) kan besluiten de huur te verlagen.

Bedankt dat ik ik nu doen ! Of is dat wat overdreven na 1 week? mischien kan ik beter nog 1x mailen/smsen dat als ze binnen zoveel dagen niet komen ik dat ga doen ofzo?

Ik zit best in de stress omdat het deze week veel gaat regenen en het laminaat is nu al verpest pffff voelt niet fijn steeds bang zijn dat het maar door blijft stromen.

[Axel11]

April20 schreef:

Bedankt dat ik ik nu doen ! Of is dat wat overdreven na 1 week? mischien kan ik beter nog 1x mailen/smsen dat als ze binnen zoveel dagen niet komen ik dat ga doen ofzo?

Ik zit best in de stress omdat het deze week veel gaat regenen en het laminaat is nu al verpest pffff voelt niet fijn steeds bang zijn dat het maar door blijft stromen.

Je kunt het formulier alvast invullen en opsturen: http://www.huurcommissie.nl/fileadmi.../Onderhoud.pdf Verwerking duurt namelijk wel even!

Ondertussen zou ik de verhuurder in ieder geval mailen en bellen. Als het nog snel wordt opgelost, kun je je verzoek bij de Huurcommissie gewoon weer intrekken.

[Martiño]

Axel11 schreef:

Je mag de sloten wel zelf zonder toestemming vervangen. Je hoeft je huisbaas ook geen sleutel te geven, tenzij hij zelf bijvoorbeeld van de deur gebruik moet maken omdat hij er zelf woont. Wel moet je in principe bij verhuizing de originele sloten weer monteren.

De huisbaas mag inderdaad nooit je huis binnenkomen zonder jouw toestemming, of je nu thuis bent of niet, behalve in noodgevallen. Dan moet hij dus, als hij geen sleutel heeft, een slotenmaker inschakelen.

Zie mijn aangepaste post

[Martiño]

Axel11, de huurcommissie bemiddelt toch niet meer bij zelfstandige huurwoningen in de vrije sector?
Alleen nog als de huur onder het huurtoeslagniveau is.

[Ivo]

Axel11 schreef:

De huisbaas mag inderdaad nooit je huis binnenkomen zonder jouw toestemming, of je nu thuis bent of niet, behalve in noodgevallen. Dan moet hij dus, als hij geen sleutel heeft, een slotenmaker inschakelen.

Zelfs in noodgevallen mag de verhuurder officieel NIET jouw woning open (laten) breken, tenzij dit uit LEVENSREDDEND handelen is.
Alleen de hulpdiensten (politie, brandweer, ambulance) mogen dit doen wanneer dit noodzakelijk is voor het uitvoeren van hun taken. Bijvoorbeeld om een lekkage te stoppen.

[Martiño]

Volgensmij mag een huisbaas wel een deur openbreken in geval van bijvoorbeeld een overstroming (gebroken leiding, water dan onder de deur naar binnen stroomt, overstromend riool) zonder dat jij toestemming geeft. Dat is geen levensgevaarlijke situatie.

[Axel11]

Martiño schreef:

Zie mijn aangepaste post

Ik was te laat

Martiño schreef:

Axel11, de huurcommissie bemiddelt toch niet meer bij zelfstandige huurwoningen in de vrije sector?
Alleen nog als de huur onder het huurtoeslagniveau is.

Klopt. Dus je kunt de Huurcommissie alleen inschakelen als de huur lager is dan € 652,52 per maand.

[Axel11]

Ivo schreef:

Zelfs in noodgevallen mag de verhuurder officieel NIET jouw woning open (laten) breken, tenzij dit uit LEVENSREDDEND handelen is.
Alleen de hulpdiensten (politie, brandweer, ambulance) mogen dit doen wanneer dit noodzakelijk is voor het uitvoeren van hun taken. Bijvoorbeeld om een lekkage te stoppen.

Dit:

Martiño schreef:

Volgensmij mag een huisbaas wel een deur openbreken in geval van bijvoorbeeld een overstroming (gebroken leiding, water dan onder de deur naar binnen stroomt, overstromend riool) zonder dat jij toestemming geeft. Dat is geen levensgevaarlijke situatie.

In zo'n geval lijkt me de braak/vernieling/huisvredebreuk niet strafbaar. Het is ook niet civielrechtelijk onrechtmatig.

[Martiño]

Ik denk in ieder geval dat mijn buren, die beiden vaak meerdere dagen niet thuis waren, blij waren dat de huisbaas toch maar zo vriendelijk was om even de deur open te maken en de vloer te dweilen nadat het bij mij in het pand helemaal blank stond.

Axel11 schreef:

Ik was te laat

[Ivo]

Of je er achteraf blij mee bent of niet dat de huisbaas of iemand anders binnen is geweest om je vergeten kraan dicht te draaien en de vloer te dweilen doet er niet toe in de discussie. Als het lekt bij je buren en de buren zijn niet thuis, dan hoor je de politie in te schakelen. Die komen dan ter plaatse of sturen de brandweer ter plaatse (been there, done that, de enige keer dat de politie mij wel echt dienstbaar was).

[Axel11]

Ivo schreef:

Of je er achteraf blij mee bent of niet dat de huisbaas of iemand anders binnen is geweest om je vergeten kraan dicht te draaien en de vloer te dweilen doet er niet toe in de discussie.

We hebben daar een civielrechtelijke figuur voor hoor: zaakwaarneming.

[T_ID]

April20 schreef:

Ik heb sterk het vermoeden dat mijn huurbaas mijn woning betreedt als ik niet thuis ben ( maar dat kan ik niet bewijzen natuurlijk)

Je kunt toch gewoon de deur testen? Stop gewoon een haar tussen de deur halverwege als je het ding dicht trekt zodat het daar klem zit en niet valt. Is hij weg als je terugkomt, dan is er iemand binnen geweest.

[Martiño]

Haha, James Bond trics

Maar een haartje, of een klein doorzichtig plakbandje op een verdekt plekje werkt inderdaad prima.

Sommige webcams hebben een bewegingsdetector die een opname kan starten, heb je nog mooier bewijs.

Gister is het weer helemaal onder water gelopen (onder de keuken enz) weer een sms gestuurd ( 3de melding nouja 4de want vorige week aan de deur waardoor ze melde dat ze het wel ontvangen hebben) maar weer geen antwoord.

Vandaag gaat die brief over het onderhoud op de post ( aangetekend) en dan 6 weken afwachten, daarna kun ik huurverlaging aanvragen.

Die haar is een goed idee, dat plakband werkte niet echt want dat kan je best goed zien

Nou de huurbaas wil mij dus eruit hebben heeft ie zojuist gemeld desnoods via een procedure. Ik zeg dat ik het prima vind dat ik weg moet maar wel dat hij dan een woning moet regelen. Hij zegt dat er nog kamers vrij staan een paar deuren verder ( ook particulier)

[Mijn vraag aan jullie ben ik verplicht die te accepteren? en wat zijn mijn rechten denken jullie

Ik wil dat niet omdat dat weer particulier is en ik liever iets heb van de woningbouw omdat dat weer precies hetzelfde soort huurbaas is en ook die woning riool problemen heeft ( is hetzelfde riool grenst aan mijn woning)

belangrijkste: ik niet weer elke dag hun te moeten zien gezien je die kamers alleen kan bereiken via de zijkant/pad bij hun voordeur zeg maar.

[Adore]

Weigeren mag. Hij zal een procedure moeten starten als hij je het huis uit wil hebben en er is een grote kans dat hij die verliest. Jij mag blijven, dan is het niet verstandig een kamer te accepteren die je eigenlijk helemaal niet wil.. niet doen.

Hij kan het je wel moeilijk maken (doet 'ie tenslotte al), maar hou vol en stap naar de huurcommissie als hij niet (of niet voldoende) reageert op je gebrekenbrief.
Sta je ingeschreven als woningzoekende? Anders wordt het krijgen van een woning via de woningbouw een stuk lastiger.

Bedankt voor je antwoord

[Martiño]

Wat voor reden geeft hij aan om de uitzettingsprocedure te starten?

De verhuurder moet namelijk een hele goede reden hebben om een procedure te kunnen starten om je uit je kamer te krijgen. Daarvoor moet hij concreet bewijs hebben dat jij een slechte huurder bent, bijvoorbeeld dat je je huur structureel te laat of niet betaalt of dat je schade aan het pand veroorzaakt, illegale activiteiten ontplooit of overlast veroorzaakt. Zelfs als hij dat claimt, duurt het nog meerdere maanden tot een jaar voordat zo'n procedure is afgerond.

[Ivo]

Ik hoop dat je een rechtsbijstandverzekering hebt (zelf, of wellicht via je ouders als je nog studeert). In dat geval: neem NU alvast contact op met je rechtsbijstandverzekering in verband met de dreigende procedure en laat hen het werk verder opknappen.
Als de huisbaas al een procedure start. Want aan het verhaal te horen staat hij niet heel erg sterk. Grote kans dat de huisbaas zelf ook weet dat hij niet sterk staat, maar je probeert weg te krijgen met dreigementen zodat hij een nieuw slachtoffer kan zoeken om de kamer aan te verhuren. Een procedure kost immers behoorlijk wat centjes als je deze verliest.

Heb je trouwens al je sloten vervangen? Zo niet, dan zou ik dat maar snel doen voordat de boze huisbaas je alvast 'helpt' met verhuizen en je inboedel op straat zet.

[Martiño]

Wat betreft het sloten vervangen: Pas op dat je niet de verhuurder het idee geeft dat je hem de toegang tot de woning ontzegt, dat kan geïnterpreteerd worden als een onrechtmatige toe-eigenen van de woning door de verhuurder, en dat is strafbaar en kan de verhuurder net dat laatste zetje geven om een echte uitzettingsprocedure te starten.

Laat je niet op je dak zitten, maar ben ook voorzichtig dat je de boel niet laat escaleren door blufpoker te spelen.

[Axel11]

Martiño schreef:

Wat betreft het sloten vervangen: Pas op dat je niet de verhuurder het idee geeft dat je hem de toegang tot de woning ontzegt, dat kan geïnterpreteerd worden als een onrechtmatige toe-eigenen van de woning door de verhuurder, en dat is strafbaar en kan de verhuurder net dat laatste zetje geven om een echte uitzettingsprocedure te starten.

Dus de huisbaas wel binnenlaten op afspraak als hij bijv. iets wil repareren.

[Adore]

Ivo schreef:

Ik hoop dat je een rechtsbijstandverzekering hebt (zelf, of wellicht via je ouders als je nog studeert). In dat geval: neem NU alvast contact op met je rechtsbijstandverzekering in verband met de dreigende procedure en laat hen het werk verder opknappen.
Als de huisbaas al een procedure start. Want aan het verhaal te horen staat hij niet heel erg sterk. Grote kans dat de huisbaas zelf ook weet dat hij niet sterk staat, maar je probeert weg te krijgen met dreigementen zodat hij een nieuw slachtoffer kan zoeken om de kamer aan te verhuren. Een procedure kost immers behoorlijk wat centjes als je deze verliest.

Heb je trouwens al je sloten vervangen? Zo niet, dan zou ik dat maar snel doen voordat de boze huisbaas je alvast 'helpt' met verhuizen en je inboedel op straat zet.

Rechtsbijstandverzekering heb je vaak niet nodig.

Met een laag inkomen kun je een toevoeging krijgen, dan betaal je een eigen bijdrage voor de advocaat. Als je inkomen rond het minimumniveau is (voor studenten / starters / bijbaners nog eens het geval) en je regelt het via het Juridisch Loket, dan wordt je eigen bijdrage zelfs maar €75,- en kun je eventueel nog bijzondere bijstand voor dit bedrag regelen bij de gemeente. Vaak is dit dan veel goedkoper dan een rechtsbijstandsverzekering.

De verhuurder heeft, als de verhalen zo compleet zijn, geen enkele grond om te slagen bij de rechter. Het is dreigen en bang maken. Hoogstens kan 'ie inderdaad 'helpen' met verhuizen, maar dan heb je nog erg weinig aan een advocaat (eerder de politie).
Bij geen dreigende situatie verhuurder lekker laten lullen over een procedure en doorgaan met de huurcommissie. Bij wel dreigende situatie tijdig naar het Juridisch Loket en een advocaat inschakelen.

[Ivo]

Martiño schreef:

Wat betreft het sloten vervangen: Pas op dat je niet de verhuurder het idee geeft dat je hem de toegang tot de woning ontzegt, dat kan geïnterpreteerd worden als een onrechtmatige toe-eigenen van de woning door de verhuurder, en dat is strafbaar en kan de verhuurder net dat laatste zetje geven om een echte uitzettingsprocedure te starten.

Laat je niet op je dak zitten, maar ben ook voorzichtig dat je de boel niet laat escaleren door blufpoker te spelen.

Een verhuurder heeft geen enkel recht op een onbelemmerde toegang tot de woonruimte die hij verhuurt. Een huurder heeft dan ook het recht om die onbelemmerde toegang te voorkomen. Wel moet de huurder, na afspraak, de verhuurder of door hem ingehuurd personeel toegang geven tot de woning voor het inventariseren en uitvoeren van onderhoud en reparaties.

[Martiño]

Ivo schreef:

Een verhuurder heeft geen enkel recht op een onbelemmerde toegang tot de woonruimte die hij verhuurt.

Dat zeg ik ook helemaal niet, ik wijs er alleen op dat je door de sloten te vervangen (ondanks dat je helemaal in je recht staat) wel de verhuurder nog kwader kunt maken dan hij al is..

Dit soort huisjesmelkers hebben een hele bijzondere interpretatie van het huurrecht, en dan kun je zwaaien met het wetboek wat je wil, maar hij zal zijn best doen om je het leven zuur te maken. Ze heeft nu eenmaal de pech dat hij in een machtspositie staat en dan kun je beter voorzichtig manoeuvreren dan provoceren.